本期嘉宾
陈彬艺(天睿房地产市场研究部总监)谭三元(天域置业市场部经理)元禹(中山地产界资深评论员)
2010年的岁末钟声即将敲响。
若干年后,当我们再细细回顾这一年的楼市行情时,或许留在印象中的是“调控”、“地王”、“豪宅”几大关键词。
确实,这一年,中国家宏观调控政策出台的密集程度堪称史无前例。然而,在中山这座被称为价值洼地的二线城市,调控似乎并无太大奏效。这一年,中山预计卖地总面积近600万平方米,创近年新高,地王频频涌现,不断刷新历史单价；这一年,中山的豪宅市场全面开花,逐渐渗透至镇区,均价也一再刷新历史纪录。
观望中,越来越多的人不得不接受房价继续上涨的事实；等待中,越来越多的人被迫快速出手。而中山各个区域的房价还在不断攀升。在城区,均价破6000元/平方米的楼盘比比皆是；在镇区,越来越多的楼盘在冲刺5000元/平方米大关。
不得不承认,这是一个令等待者辛酸的年头,但却是一个令房地产界欢呼雀跃的年头。
那么,2011年呢?
-议题一 土地市场会否继续疯狂? 回顾2010年
全年预计卖地近600万平方米
用“疯狂”来形容今年中山的土地市场交易并不为过。
来自市国土资源局公布的数据显示,截至12月23日,今年中山商住用地出让成交达到86宗,面积约575.3万平方米,成交价格达84.12亿元,超出了今年普通商品住宅用地430.7万平方米的供应计划。
目前,中山仍有107万平方米商住用地正排期出让,其中今年内出让66.5万平方米。如果这些土地成交顺利,今年全年商住土地成交将突破600万平方米。而2007—2009年这三年间,中山的土地出让一直在500万平方米以下徘徊。
除了招拍挂的商住用地成交超额完成任务,今年中山的土地转让市场也是一片红火。据统计,前11个月,中山全市土地转让宗数为3899宗,与去年1—11月累计的2056宗相比,上升幅度为89.6%；前11个月,土地转让面积为943.2万平方米,比去年同期的422.7万平方米上升了123.1%,成交单价从去年的712元/平方米,上升到947.2元/平方米,上升幅度达33%。
在土地市场一片红火的背景之下,今年中山的地王也频频出现。
单是12月上旬,就有两块地王涌现。一块是位于东区紫马岭村“下底塘”商业地块,以7150万元的总价被古镇商人吴金泽以个人名义买下,刷新了中山城区土地招拍挂的新单价纪录；另一块位于五桂山秀丽湖畔,被中山雅居乐雍景园房地产有限公司以5.04亿元的价格拿下,如果按照楼面地价来算,该地块楼面地价达7000元/平方米,为中山历史上的楼面单价地王。
展望2011年
土地市场将真正进入巨鳄时代
陈彬艺:近年来,随着城区土地资源的日益稀缺,好的地块已经相当之少,不断进驻的外来品牌开发商带来的庞大资金对整个土地市场起到较大拉升作用,一旦有好地出让,众多开发商必然争先抢购,预计土地价格未来仍将朝上发展。
即使国家出台诸多限制土地市场的政策,预计对中山的土地市场也不会造成太大影响。目前整个行业对中山楼市的行情一致看好,且中山许多土地还掌握在私人手中,未来成交应该还会稳步上升。
未来,中山的土地市场将真正进入大鳄时代,中小型开发商已经很难在土地市场上拿到好地块。
谭三元:受政策影响,中山现在基本没有大宗地块,都是拆成小地块来卖,分摊下来总价比较低,且竞争激烈,地价预计仍会稳步上涨。
如今许多开发商的心态是:先拿了土地再说。中山的业界均看好中山未来楼市,预期房价仍会上涨,不担心当前可能过高的土地价格。
-议题二 如何看待明年楼市成交? 回顾2010年
前三季度商品房成交390万平方米
如果用“疯狂”来形容今年中山的土地市场交易,那“过山车”则可更为形象地形容今年中山楼市的成交情况。
在今年初,中山楼市延续了2009年以来高歌前进的步伐,1月份飙升至6681套的成交高峰,随即在“4·17”新政的调控下迅速掉头向下,到了7月掉至低谷,成交量不到1月份的1/3。
8月份开始,调控的观望期过去之后,中山楼市再度迎来爆发,9月与10月的成交量不断刷新。来自统计局公布的数据显示,今年前三季度全市商品房屋销售面积390.14万平方米,同比(下同)增长5.7%。住宅、办公楼、商业营业用房和其他分别为351.08万平方米、0.78万平方米、24.53万平方米和13.75万平方米,增长2.3%、-22.7%、71.7%和27.1%。
前三季度,全市住宅现房销售135.74万平方米,增长7.4%。期房销售面积233.04万平方米,增长1.0%,其中,住宅期房销售215.35万平方米,微降1.0%。商品房屋销售额198.25亿元,增长18.3%。
单从成交数据来看,在整个珠三角范围内,今年前三季度中山的住宅成交面积超越了深圳,与佛山、广州一起站上楼市成交前三甲的位置。
展望2011年
预计成交量保持一定增长
谭三元:尽管最近国家表示将保持楼市调控力度,乃至出台房产税,但并不见得这些调控举措会令来年中山楼市成交下滑。从今年8、9月份至今楼市回暖的情况来看,买房的人基本是等待了许久的人,他们发觉再等下去房价也不会再降,故陆续出手。所以,最近包括嘉路华、城东名门等楼盘开盘均是一片火爆,当中既有投资者,也有许多刚性需求。在需求比较旺盛的情况下,明年中山楼市成交应该仍能保持一定增长。
陈彬艺:我觉得明年中山楼市成交仍会稳步上升,毕竟现在对中山来说,利好的因素实在是很多。首先,大开发商的大举进入对市场将产生强大的拉力,后市情况预计会更加好；其次,从整个市场形势来看,就算有再猛的政策出台也轮不到中山,主要还是对一线城市有所影响；第三,明年轻轨开通将给中山楼市带来大批外地置业者,极大支撑后市的成交。
元禹:由于近段时间国家提出继续保持调控力度且将进一步抓政策落实,预计受此影响,明年上半年楼市的观望氛围仍较重,但下半年应该会有比较大的增长。预计全年楼市成交跟今年相比应该基本持平。
此外,许多开发商均在炒作轻轨利好,但轻轨利好是否对楼市成交影响很大,我个人认为仍有待考究,不宜把这个利好放得太大。
-议题三 市场供应会否大幅增加? 回顾2010年
全市房地产开发稳中有升
在历经2008年的调整期之后,中山的开发商早已吸取教训,懂得如何控制开发节奏。所以,在市场调控力度一再加重的2010年,虽然政策频发,但由于没有出现供远大于求的情况,故整体市场仍保持相对平稳。
据市统计局统计,前三季度全市房地产开发房屋施工面积2093.68万平方米,同比增长23.1%。按用途分,住宅、办公楼、商业营业用房和其他分别为1696.38万方米、9.42万平方米、177.09万平方米和210.79万平方米,比重分别为81.0%、0.4%、8.5%和10.1%。
此外,前三季度全市房屋新开工面积596.36万平方米,增长60.1%。其中,住宅497.80万平方米,增长68.0%。房屋竣工面积269.58万平方米,增长16.4%；其中,住宅225.93万平方米,增长19.8%。
在保持稳步开发节奏的同时,可以明显看出,2010年中山房地产开发的一大重点便是豪宅市场以及大面积产品。尤其是在城区与泛城区一带,豪宅的竞争激烈程度甚至远大于洋房。
展望2011年
别墅产品将大举入市
谭三元:在城区,由于确实没有过多可供开发的土地,明年城区的市场供应量应该没今年多。镇区就比较难讲,特别是北部镇区,近期开盘的楼盘比较多,南部片区的三乡、南朗等镇区也有许多新盘供应,预计明年镇区供应应该会比今年还多。
陈彬艺:预计明年大户型产品仍有比较大的供应。最近做过一个粗略统计,单是明年中山将出现的别墅新盘预计就有10个左右,别墅市场将迎来新一轮火拼。现在不单单是城区有别墅,泛城区与镇区均有别墅产品出现,如坦洲、小榄、火炬区、五桂山等,明年别墅市场推货量或将成为近年来最高。
这几年大品牌开发商正在加速进入镇区,镇区楼盘开发力度越加明显。如坦洲城际楼盘概念的成功就在西北镇区慢慢得到复制,未来中山西北片区仍有较大开发潜力,如东凤、南头等镇区。
-议题四 中山房价会否继续飙升? 回顾2010年
全年房价全线攀升
土地市场的疯狂以及成交的大幅增加,对楼市的最大影响便是房价的大幅攀升。
继2009年底雅居乐天誉均价率先“破万”后,以超大平层豪宅亮相市场的西区时代白朗峰在3月以均价1.5万元/平方米的姿态冲顶,一举打破业内人士的预期,令整个城区的房价出现一股飙升潮。
在白朗峰之后,虽然中山市场迎来了4月份正式启动的政策调控,但在7月份,东区雅居乐“熹玥”率先在东区立出了高层洋房“破万”的标杆,奠定了东区作为中山高楼价区域的地位,亦引来了众多同区竞争对手的争先效仿。中山楼价也在调控之中,创下了5446元/平方米的历史新高。
此后,城区过6000元/平方米的楼盘比比皆是。到了12月,毗邻熹玥的万科朗润园以精装修房亮相,均价突破8000元。同样是位于兴文路的帝璟东方毛坯售价也突破8000元大关。
自此,中山房价以新一轮高峰结束了全年的飙升行动,城区楼盘均价普遍涨至6000元/平方米以上,轻轨片区楼盘也纷纷突破5000元/平方米,如港口、南头等板块。
展望2011年
房价仍有上涨空间
陈彬艺:最近我们通过各种角度对中山的房价进行了一次评估。中国城市地价网统计数据显示:2009年,中山全市地价房价比为15.31,在珠三角城市当中位列第五位,较最高水平的深圳市低24,与邻近的珠海相比低8.9。毫无疑问,目前中山是珠三角主要城市当中地价相对较低的区域。
通过商品房竣工与销售面积比值来初步衡量市场供求关系,并与中山房价逐年变化趋势作对比,我们发现:2002—2005年间,在供大于求的市场状况下,中山房价增幅基本低于10%；在2007年供需比减少至0.6的情况下,房价升幅高达26%。近两年,商品房供需比基本保持在0.7的水平,房价走强。可见,市场供求是决定价格的主导性因素。
上述分析显示,中山房价相应被低估,市场尚有发展空间。
谭三元:土地价格是楼盘价格的主要决定因素之一。从明年的房地产开发情况来看,未来将开的盘大多是2007年与2008年的地王。如今由于有严格的规定,不少2009年拍下的地王也有可能在2011年集中上市。受此影响,未来中山房价预计仍会上升。
在2009年的时候,许多人觉得城区6000元/平方米的房价已经很高,但如今大家基本能接受这一价格,整个中山房价上涨的势头已经形成,预计房价仍会走高。
元禹:预计明年中山房价将稳中有升,因为地价下调的可能性不大。此外,明年中山房价将呈现出局部分化,有些楼盘价格会继续往上走,有些则会在出货压力渐增的情况下稍微松动价格,但大幅下降的可能性不大。
本版撰文记者黄煜升 (来源：南方日报)
(责任编辑：赵婷)
来源：中国新闻网
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