杭州一楼盘蹊跷退房20套 或投资方“自买自退”

　　每经记者 徐杰 发自上海

　　自新一轮房地产调控政策出台后，杭州楼市萎靡不振。上周，杭州市区商品房只成交375套，环比下降21.7%。《每日经济新闻》记者发现，根据杭州透明售房数据，截至3月15日，该地一楼盘最近突然连续退房20套。到底是楼市低迷造成了退房？还是其中另有原因。

　　连续退房20套

　　杭州透明售房网所公示的这个频频退房的楼盘位于杭州市滨江区，案名为“天鸿·君邑”。数据显示，最近一笔退房出现在3月15日，原购房人浙江东冠建设工程有限公司退房6套，涉及面积395.2平方米。另外，还有两笔分别出现在3月3日和3月8日，各退房7套，也为上述公司购买。

　　据《每日经济新闻》记者初步统计，这20套房源共涉及建筑面积约1300平方米，该项目成交记录显示，楼盘已售均价为14515元/平方米，估算下来，这笔退房大单涉及金额近2000万元。记者获悉，这批房源分布于“天鸿·君邑”项目7号楼，位置不错，整幢楼共29层，这20套房源都位于16楼和17楼，每层10套，皆为40年产权的酒店式公寓。

　　这批退出的房源不仅数量多涉及金额高，而且其原购买人和开发商有着千丝万缕的关系。公开资料显示，开发商杭州东润房地产开发有限公司由上海天鸿投资控股有限公司与浙江东冠集团共同出资组建，其中浙江东冠集团占有15%股权。不过记者发现，退房人浙江东冠建设工程有限公司正是浙江东冠集团的子公司。

　　蹊跷的“自买自退”

　　对退房原因，该项目开发商有关负责人解释为，实际购房人当初以公司名义购买，现在这家公司注销了，“先退再签”，退出来后会再以新公司重新签订购房协议。对退房人与开发商的关联性，该负责人却予以否认。

　　此外，记者发现今年2月份，该楼盘也有2套退房，其中一套原购房人竟为该项目的营销总监“魏**”，至于退房缘由，开发商有关负责人表示“个人原因”，不便透露。

　　当地业内人士介绍，该楼盘当时销售情况并不火爆，这样做可能是迫于资金压力。当初开盘时，房子已近封顶，拿房子去做抵押总比通过其他途径贷款方便。

　　此外，记者还发现，该项目曾通过股权出让和质押涉及信托融资。受托方北京国际信托有限公司在2008年3月18日推出 “天鸿一号地产集合资金信托计划”，拟募集资金2亿元，用于该项目开发，信托期限为5年。

　　“信托计划从2008年3月31日年成立。”北京国际信托有限公司信托业务运营管理总部有关负责人表示，“信托融资时开发商每周每月都有业绩保证，信托公司对开发商有业务要求。对业绩指标，该公司未做透露。

　　开发商当时会不会因为业绩指标自买自销？北京国际信托有限公司信托业务运营管理总部有关负责人表示，“将会去了解实情。”

　　住在杭州网统计数据显示，这批房源所在的7号楼于去年7月25日开盘，共推出260套房源。然而，开盘首月只销售50套，销售率为19%，加上44套的预定，销售率也只有36%。而去年7月杭州楼市成交火爆，环比6月涨近七成。

　　此外，经项目销售部有关负责人证实，浙江东冠建设工程有限公司购买的这批房源正是在去年7月，如果减去这家自己公司购买的20套房源，销售率仅为28%。

　　“自买自退”疑云重重

　　易居中国分析师薛建雄表示，开发商有可能借自买自退来炒热人气；也有可能出于投资，当初开盘时开发商便利拿到房源，等房价到高位即可出手。自买自退可能涉及“假按揭”骗贷，有些开发商因资金链紧张而急于套现，从银行获得贷款，缓解资金紧张。此外，一些退房名义上是解约，实则为避税。一手房和二手房税费有差异，若开发商与原购房者可找“适当”的理由进行“解约”，开发商再与下家重新签订购房合同，可省下税费。

　　房地产律师张茂荣认为，如果开发商存在骗贷或避税，这种买卖关系是一种掩盖非法目的的行为，涉嫌违规。虽形式上合法，经过房管部门的备案，双方协商一致再解除合同，但这本质是虚假交易，买卖关系不是真实存在的，同时，这种虚假交易不容易识别，处罚也比较难。