合伙建房张家口模式能否复制？

　　合伙建房张家口模式能否复制？

　　本报驻张家口记者 李彦宏

　　新闻背景

　　4月19日，张家口市东翔苑小区，坑洼的路面正在发生着变化，几名工人在那里忙着硬化地面。

　　入住已经三四年了，东翔苑小区里糟糕的基础设施让合伙建房的2、3、4号楼的业主们有些无奈，即便是眼下硬化地面的举措，仍然无法让他们兴奋起来。

　　比起全国各地正热炒着的合伙建房，张家口市这一起“合伙建房”似乎走得更远，虽然也有许多细节不能尽如人意，但房子最终还是建起来了。

　　在那些大的城市，像温州、深圳、广州、郑州、天津、北京等，合伙建房大多数仍停留在概念的论证上。即使在被认为合伙建房最成功的温州，仅仅是申请到了土地；深圳则是竞拍到法院拍卖的两栋宿舍楼，“借鸡生蛋”而已。而早在2003年底就提出合伙建房、去年还成立了全国合伙建房联盟的北京的于凌罡，在多次申请土地受挫后，其合伙建房计划仍无任何进展。至于天津合伙建房的发起人刘学革，虽然满腔热情，但在向媒体谈及合伙建房时，也显得“底气不足”。

　　在全国各地合伙建房面临艰难之际，张家口市东翔苑小区2、3、4号楼自2003年发起合伙建房到业主顺利入住仅仅用了一年时间，尽管后来也出现了许多问题和麻烦，但审视这个相对成功的合伙建房案例，我们仍可以得到一些有价值的启示。

　　信用问题：“单位倡导”的无形资源

　　当初东翔苑合伙建房成员手中都有一份代建房合同，该合同开头声明：“由于此次代建是个人相互组合，集中建房，特推荐出8名代表，组成临时的合伙建房联络小组，代表建房员工负责与建设方协商各项准备工作及建房中的日常事务，代表员工与建设方签订建房合同，监督合同履行情况，监督工程施工情况，承担法律诉讼并随时向建房员工汇报工程相关情况。”从合同的这些内容可以看出，这次建房合伙味道浓郁。

　　但是部分合伙建房成员手中的另一份所谓的购房协议却又让人看着有些不明不白。在该购房协议中，甲方为河北通信实业集团张家口有限公司(下简称“张通信实业公司”)，乙方为购房人。而所有的合伙建房成员交付房款时，收到的也都是盖着张通信实业公司某物业公司印章的收据。

　　这既是合伙却又没有摆脱单位角色的建房，究竟是怎么一回事儿呢？

　　合伙建房联络小组成员王平顺说：“由于当时合伙建房的许多成员需要到银行办理贷款，而合伙建房没有商品房购房合同，于是只能以单位的名义签订一个购房协议。这个购房协议只限于参与合伙建房的单位内部职工，其他外单位参与合伙建房者的购房协议中，甲方就是合伙建房联络小组了。”王平顺对记者说，在他们的合伙建房中，张通信实业公司没有参与任何实质性活动，此举仅仅是单位对合伙建房的一个支持，提供一个方便而已。

　　“由于合伙建房联络小组是个松散的临时组织，没有银行账户，只能借用单位的账户。”王平顺说，当时合伙建房联络小组借用的是单位下属的一个物业公司的账户，因此给合伙建房者开具的发票中用的也是该物业公司的印章。

　　另据了解，东翔苑合伙建房联络小组的8名成员，全部是张通信实业公司的员工，其中6名在公司中担任职务。

　　不难看出，在东翔苑合伙建房中，虽然如王平顺所讲，没有任何单位行为参与其中，但在整个合伙建房的过程中，张通信实业公司的作用也不是完全可以忽略的。

　　东翔苑小区的业主李维英，是张家口市交警支队的职工，与合伙建房联络小组的一名成员是战友。2003年，李维英从战友处得知合伙建房的事，虽然战友告诉他是单位抽调了几个人进行合伙建房，并非单位集资建房，但是他认为张通信实业公司肯定也支持这个工作。李维英说：“很简单地说了几句话后，就决定(参与)了。”他后来对心存忧虑的老伴说：“不会有事的，实在不行，找通信公司去。”

　　东翔苑小区的业主刘女士，是张家口铁路部门的职工。由于侄女在张通信实业公司上班，刘女士从侄女那里得知了合伙建房的事，听说是公司的领导们出面搞的，刘女士没怎么考虑就决定加入了。

　　审视全国几起合伙建房的案例，往往是最初倡导者口号一出应者云集，但等到需要合伙者实打实出资买地建房时，就变成应者寥寥。“房子未见一片瓦，谁敢把钱交给陌生人？”“不是一千两千，一下就是十好几万、几十万，不到万无一失，是轻易不会把钱交出去的。”可见，信用问题是困扰合伙建房的最为关键的因素。

　　而张家口的合伙建房由于上述种种原因，给许多合伙建房者的印象是以单位的名义发起的，所以进行得很顺利。

　　建设瓶颈：委托开发商代建省掉麻烦

　　“从拿地到盖楼，需要到建设、规划、设计、消防等部门办理大量繁琐的手续，而且能不能办成、需多长时间，这些事情如果让一个从未涉足房地产开发的人或者团体来办的话，其难度可想而知。”对于东翔苑合伙建房，王平顺认为，委托开发商代建是此次合伙建房能够成功的另一个要素。

　　煤气入户费由住户来承担，这已经是房地产市场的一个惯例了。但是，东翔苑合伙建房中，煤气入户费却是由代建开发商来承担的。

　　王平顺说，当时跟开发商谈了有一个多月，代建房合同也是他草拟的。在代建房合同中，关于甲乙双方的权利义务、建房的标准、房屋的面积等每个细节都有极为细致的规定。“咱们需要做的就是定原则、定标准，然后监督着做。”王平顺说，各有各的专业，把建房的事儿交给开发商来做，实在是太省事儿了。

　　“房屋开发建设毕竟是一个专业性十分强的领域。比如说，办理房屋建设的各种手续，开发商轻车熟路，办什么、怎么办都很熟。而且，在中国人情关系很重要，开发商与各个口的人都熟，办理手续自然要容易些，从各方面来说都有优势。此外，在楼房建设中，购买材料也是很有说法的。开发商对建筑材料了解得多，他买的材料就可能是质优价廉，建房联络小组成员去买就很难说了。”王平顺说。

　　除了这些，王平顺还说：“委托开发商建房，解决了合伙建房联络小组人力不足的问题。如果是自己找建筑商的话，地难拿到不说，即使拿到了，建房需要成立专门的机构来办理相关的事务，而合伙建房小组几名成员大部分都还上着班，不可能把所有时间都用在建房上。”

　　“我们的设想是：第一，考虑将大家联合起来……我们想到时候找一家合作的房地产公司，从里面分两三栋楼，以集团名义购买，规划没有出来之前可以提出意见，让房地产公司的设计更符合我们的需求。”“……给开发商省下投资风险、银行的利息，减少了管理费用，省下销售提成、营销费用。而这些节省出来的成本空间，能够优惠给购房者，让购房者得到实惠。同时，由于在购买之前我们已经集资，还可以减轻开发商的资金压力，开发商何乐而不为呢？”这是天津的合伙建房发起人刘学革的一段话，也是目前在全国的合伙建房中比较有代表性的所谓天津模式。仔细分析天津模式，其实质与张家口东翔苑的合伙建房者委托开发商代建楼房有着不谋而合之处。

　　悬疑犹在：合伙建房，一个美丽的神话？

　　当初，张通信实业公司准备解决职工的住房问题，但是有政策规定不允许搞单位集资建房。怎么办？于是合伙建房便应运而生了。

　　合伙建房由于其特殊的产生背景，使其与一般意义上的单位集资建房多少有点说不清的关系。也正因此，东翔苑合伙建房能够很快地实现，尽管这个“畸形儿”的成长并不是那么顺利，还有许多的问题尚待解决。

　　记者在多方联系采访时得知，东翔苑的一些业主代表还在四处想办法解决当前面临的系列问题。而合伙建房联络小组成员也在苦恼，对于如何破解当前的僵局，他们一时也不知如何是好。

　　从2003年始，“合伙建房”这几个字便开始频频见诸报端。如今，在网上一搜索，带有这几个字的网页超过10万。可是合伙建房究竟能否行得通呢？

　　从2003年合伙建房兴起到现在，4年多过去了，从媒体的报道中不难看出，许多合伙建房一直裹足不前。

　　“个人合伙建房，其实只是编织的一个美丽神话。”一家权威媒体如是评论。这或许让太多对合伙建房存有美好愿望的人不得不心生忧虑、感到失望。

　　“个人集资建房并不是什么新事物，它在中国没有多少生命力，也是与市场法则不相符的。个人集资建房的‘温州模式’能否成功，具有相当的不确定性，即便成功也不可复制。国内民众之所以对这种建房模式给予极大关注，并不在于其有多大优越性，而是受困于目前国内房地产一系列的制度缺陷所致。”一家权威网络传媒这样说。

　　面对太多专家学者的质疑，面对许多房地产开发商看笑话似的旁观心态，许多合伙建房发起人的心头又是怎样一番感想？

　　天津合伙建房发起者刘学革在自己的博客中称：“个人合伙建房的优点很多，例如节约成本、降低风险、保证质量、自主设计、社区和谐等，以前说得很多了，自己发起合伙建房半年来，历经坎坷磨难……痛切地认识和体会到个人合伙建房的先天缺陷，例如沟通难、非专业化等，这些也是制约个人合伙建房的瓶颈，如果不能充分认识和破解，个人合伙建房仍将是路漫漫……”

　　张家口的一名热心于合伙建房的人士说，现在需要的是政府的支持，如果政府支持的话，合伙建房肯定能成功。

　　张家口市房管局办公室副主任李隆几年来一直关注着合伙建房的事。他说，合伙建房从目前看，没有任何法律依据，一旦出现问题，如何解决将是十分棘手的。在他看来，合伙建房发展到目前，政府应该出面明确一个态度。

　　合伙建房，真的只是一个美丽神话？在高涨的房价面前，还有多少盼望着能住上廉价房子的人希望它不是神话？！