让行政干预走开

　　南光公司接管后，邹家健开始萌生退意。他认为最艰难的时刻已经过去，现在已是和平环境，不需要自己冲锋陷阵了，该退下来好好休整休整。但他根本退不下来，业主不答应。上届业委会是2003年8月30日到期。换届选举时，业主高票推他连任，弄得他很尴尬，只得硬着头皮再干。

　　真是树欲静而风不止，这一干，竟然又干出一堆事情。

　　业委会是8月30日换届；南光公司的任期几乎同时：9月18日换届。刚好在此期间，即9月1日，国家物业管理条例生效了。按照国家物业管理条例，物业公司换届必须经业主大会投票表决。南光公司就找邹家健吃饭，他不去，因为前段时间，即七八月份，景洲大厦被盗了十几家，南光公司管理失职，业主意见很大。本来业委会并没有换掉南光的想法，而是打算开业主大会续签合同。但南光自己不敢上业主大会，怕通不过，要邹家健私人跟他续签三年，邹家健想，毕竟国家物业管理条例已经颁布，怎么可以私相授受、跟法律对着干呢。南光又要业委会跟他续签，邹家健仍然为难，因为国家法律规定要业主大会通过，如果只是业委会跟南光续签，合同照样不合法，业主照样可以不付物业管理费，甚至照样有权赶南光走路。无论如何业主大会这一关是绕不过去的。作为折中，邹家健告诉南光公司：我不能跟你私下续签，但我可以给你时间。咱先签一个临时性合同，让你管到年底，你有一个过渡期，利用过渡期好好整改，改了还能挽回民心。这是我的底线了，再要求别的我就做不到了。但无论怎样苦口婆心，南光就是没有信心面对业主。选票都做好了，南光还要退出选举，而且要业委会3天之内跟他办完交接。邹家健再也按捺不住，批评南光说：你也是一级企业，物业管理的规矩你不清楚吗？照规矩是提前一个月办完交接，你只给我3天时间，说得过去吗？南光自知理亏，便松口改成20天。邹家健回头就赶紧布置重新选聘物业公司。

　　重新选聘不是业委会的初衷，业委会本来不想折腾。但南光公司执意要撤，业委会不能不临时改变主意。当初南光接管只是妥协的产物，业主看中的原本是金风帆，因为市住宅局阻挠才花落南光。南光接管后表现差强人意，最后一刻的表现却让业主大跌眼睛：不仅把业主交的管理费全部花光，而且把业委会历尽千辛万苦从地产商那里要回来的20多万元维修金也带跑了——根据现行制度安排，业委会没有独立账号，不能直接管钱。那么大一笔款子捏在个人手上，万一有什么问题很难说清楚。为此，邹家健只好把钱交给新来的南光公司代管。交钱时说好了，南光公司不得擅自动用；要用必须事先知会业委会，经业委会认可。双方还专门订了个合同。但没用，南光撤走时一分钱也不留。问钱在哪，说用光了。再问怎么用的？报个明细表？又报不出来。到今天问题还没解决。这个事件给邹家健一个教训，权力介入民事，最后买单的只会是老百姓自己。所以他打定主意，这次要么不重新选聘物业公司，一旦不得不重新选聘，就一不做二不休，必须完全按照业主自己的意志选聘，不再妥协，不再给行政干预留一点点通道，永绝后患。

　　为了不让市住宅局插手，业委会决定，这次不搞竞标，只搞邀标，邀请几家业主中意的物业公司来投标。为此他们专门请教了法律专家，专家的答复是这么做完全正当合法，因为根据国家的招投标法，必须具备以下三个条件之一的项目，才是政府出面强制性向社会招标的项目：一是大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；二是全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；三是使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。除此而外的项目，不在强制招标之列。私人物业跟这三条完全不沾边，政府没有理由把私人物业纳入强制招标范围。更重要的是，深圳过去的模式是市住宅局包办，市住宅局代表业主行使私人物业主权，那时业主没脾气，因为只有深圳自己的物业管理条例，市住宅局说什么就是什么。现在不同了，国家物业管理条例出台了。国家物业管理条例第一章第三条规定：“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业”；第二章第十一条规定：选聘、解聘物业管理企业是业主大会的职责。既然国家法律有明确规定，业主当然可以照国家法律办，自己行使自己的物业主权！

　　这是一次全新的尝试，而开端往往是最艰难的。刚开始压力很大。几次官司都赢了，赔款都拿到手了，因此业主往往认为完事大吉，再不如原来投入，部分业主甚至几个月见不到个人影。如果业主参与少，人头过不了国家规定的2/3，选聘管家就要流产。旧的管家留不住，新的管家进不来，小区管理处于真空状态，万一出什么事，还不得业委会吃不了兜着走？所以邹家健一干业委会委员是战战兢兢，如履薄冰，每个环节都不敢松懈：刷标语、打电话、按门铃，千方百计动员业主参与。业主被感动了，觉得真是一件大事，热情空前高涨。但业委会只介入动员阶段，选举程序根本不插手，而是请深圳大学法学院、深圳大学行政管理系的学生来具体操作，业委会只做旁观者。9月17日晚上发票，次日早上填票，填了就投，下午5点收票。收票以后，居委会代表、派出所代表、媒体代表、专家代表，还有兄弟小区业主代表、南光公司代表，大家都守在现场，当着大家的面开票，当天出结果。他们不想隔夜，怕隔夜以后说不清楚，就想一天搞定。

　　业委会当然不敢冷落主管部门，很早就知会区住宅局：哪天开业主大会，投票选物业公司，欢迎到场监督。但区住宅局最终还是没来人。唱票结果，金风帆公司得票最高；复核完毕即报送区住宅局。这次区住宅局还算爽快，说：业主没意见我们就没意见。区住宅局一位科长还说，他事先已经暗访过，发现选聘程序很严谨，无懈可击。

　　但市住宅局依旧勃然大怒。

　　国家物业管理条例刚颁布，就在景洲大厦开花结果，媒体很兴奋，一时好评如潮。中国青年报更称赞景洲大厦业主改变了政府包办的传统；政府尝试从民事事务中退出来，让民事主体学会自己处理自己的事情，在法律框架下依靠合同约定双方的责权利，这有示范效果，为解决社区冲突找到了一条新路。但媒体越高调，市住宅局似乎越难受。原因很简单，在市住宅局看来，景洲大厦业主早就带了一次坏头，即率先启动对地产商的大规模集体诉讼，引来全市业主仿效，给地产商和市住宅局添了乱。此次自主选聘物业公司的先例如果被当作先进模式肯定下来，无疑会马上引起第二波多米诺骨牌效应。所以无论如何必须把景洲大厦业委会打压下去，不能让他们再带一次坏头。

　　似乎是对这个隐忧的印证，景洲大厦选聘物业公司刚刚落幕，盐田区政府大楼选聘物业公司便马上揭幕。盐田区政府对此很重视，区建设局领导亲自到场主持招标。结果已经公布，泰原物业公司中标，而且双方已经准备签合同了。这是一次公正的招标，大家都很满意，谁知半路杀出个程咬金——市住宅局跑出来横加干预，说招标不合法。区领导主持也不行，市局的专家没参加呢。于是已经公布的结果作废，重新招标。重新招标的结果是市局推荐的物业公司金榜题名。泰原物业有苦难言，又不敢惹市住宅局，就私下给邹家健打电话，说市住宅局行政干预招投标，侵犯企业合法权益，要邹家健帮他们维权。曾经参与竞标的其他几家物业公司也请邹家健维权，中标的没中标的企业都对市住宅局一肚子气，说物业管理本来应该走向市场，公平竞争；只要是公平竞争，我们输了就输了，没脾气。但如果市住宅局插一杠子，搞暗箱操作，我们就玩不起了。我们竞标多大成本啊，可你早就内定了，这不是把人当猴儿耍吗？

　　盐田区政府大楼招标事件对市住宅局来说是一个警告：确实有很多业主跃跃欲试，要效法景洲大厦业委会。如果不及时把景洲大厦业委会业主打压下去，业主自行选聘物业公司衍为风气，市住宅局主导的传统的物业管理利益分配格局，就要被市场化进程彻底肢解。市住宅局因此别无选择，再度向景洲大厦业委会开战。