报复无情

　　当初的电梯官司，邹家健挑战的只是一家地产商，竟遭到一个月三单恶意诉讼的报复。现在他直接挑战市住宅局，差不多是以整个行业的既得利益集团为对手，人家当然更没有理由让他过轻松的日子。

　　这里有个细节很值得玩味。2004年春节，景洲大厦业主开联欢会，庆祝业委会换届和自主选聘物业公司成功，业主在自己的小区网页上发布了很多现场报道，图文并茂，颇受欢迎。没想到这也有人恼火，他们的网页很快被封掉了。不过这也难不住他们，不让他们在深圳设网页，他们就到全国性网站比如新浪设网页，再没人封得住了。

　　对区区网页都要斩尽杀绝，对邹家健本人，当然更费心思。一时流言四起，说邹家健是以身试法的典型，非暴力抗法的典型。市住宅局主管的杂志把他当反面典型批，市住宅局主管的物业管理学院也把他当反面教材在课堂上批。

　　这些都没什么杀伤力，邹家健并不理会。但另一招就太狠了。2004年7月，深圳碧海华庭小区几个业主准备打官司，要求废止格式合同，收回小区公共物业的产权。他们想先召集一个业主座谈会，商量商量。会前打电话一定要邹家健去，邹家健不想去，但他们说请了多少多少人，谁谁谁都来了，你是深圳业主维权的一面旗帜，怎么可以不来呢？他只好硬着头皮去了。那天到场的有深圳20来个小区的业主代表，还有专程从北京赶来的打假名人王海。王海在会上提议筹建深圳市业主联合会，说市住宅局和物业商可以组织起来，搞物业管理协会；我们业主为什么不能组织起来呢？还有业主要求撤销市住宅局，撤销某某官员。与周遭激越的气氛不同，邹家健一直保持理性，发言中特别强调：我们业主维权只是为了解决具体问题，不是要撤这个撤那个。其实很多问题主要不是哪个部门哪个人造成的，而主要是制度缺陷造成的，只把哪个部门哪个人撤了，问题并不能解决。我希望大家冷静思考这个问题。成立业主联合会从道理上讲是对的，物业公司有他们的组织，业委会也应该有自己的组织。但考虑到现实条件，我们业主可能突破重围，把业主联合会建立起来吗？我认为不可能。所以,我不赞成组织联合会，我主张务实一点，先把自己小区的事情搞好。当时有个都市报的记者旁听，会后邹家健建议他最好不要写这个会议，否则人家难免借题发挥。但他还是写了，标题就叫20个小区商讨维权对策，要求成立业主联合会。不出所料，果然就出事了。市住宅局某官员马上向市里举报，说有一帮人，包括邹家健在内，非法集会，密谋策划，要成立政治性组织对抗政府。文件报给深圳市领导，深圳市领导又批给深圳市维稳办。

　　没过多久，单位党委书记就找邹家健谈话了，问他最近参与什么活动没有，他说没参与啊，小区的事都搞定了，自己都要隐退了，不可能参与什么活动啊。书记就说了原因：保不准你又闯祸了，维稳办来了两个人，查你有没有参与政治组织比如业主联合会什么的。邹家健一听是这么回事，就讲了当时的实际情况。书记听了也觉得冤，说那就到此为止吧，我们会向上面如实反映，你不要再扩散了。但邹家健岂敢到此为止，他要亲自消除影响才放得下心，为此主动找上门，打电话给维稳办的一个处长，说我是某某某，想上门聊聊。处长很欢迎。邹家健就去了。公安局、法制办、维稳办及市府其他几个办公室的人都去了，坐成一排，市住宅局某官员也在座。邹家健先讲过程，讲完之后质问：我只是普通业主，从不介入政治活动；到底谁打的小报告？不仅败坏我的名声，而且浪费警力。维稳办的同志听了也来气，当场就问市住宅局某官员：你说说，怎么回事？住宅局官员支支吾吾说，报纸不是登了嘛。邹家健说：报纸没说那是政治组织，更没说我参与。你断言我参与政治组织，有证据吗？上法庭要拿证据的。住宅局官员尴尬退场，大家跟邹家健聊了起来，都称赞他努力化解社区冲突，维护社区稳定。信访办一位处长更鼓励他说：我们正需要你这样的典型。不妨把你们小区的案例做成一个课题，业主如何跟地产公司交流、如何跟物业公司交流，如何化解矛盾，做到双赢，好好总结，对解决深圳市普遍的社区冲突有参考作用。没成想碰到这么多明白人，不仅讨回了清白，而且得到了理解和支持，邹家健又惊喜，又感动。

　　尊重业主权益是社区和谐的前提

　　为了探讨物业管理问题，邹家健曾赴港澳等地取经。比较三地住宅局官员的不同做派，落差之大，令他感慨万千。赴港澳等地取经之前，他凡事尽量为市住宅局官员着想，认为他们有苦衷。无论如何，几十个住宅局官员管两千个小区，总难免出错，谁到那个位置都一样。但从港澳等地调研回来，他不再这样看问题了。香港官员就跟他说，小区的事，我们的基本原则是不告不理。我们是服务机构，无权干预业主，业主不找我们，我们绝不参与。但如果业主找我们，我们肯定尽心尽力指导他们、协助他们。如果像你们深圳那样到处干预，主动介入，一则是不合法，公权介入了私域，我们不敢；二则是忙不过来。这给邹家健深刻印象。

　　碰巧，邹家健刚从港澳等地取经归来，就遇到十六届三中全会公报发表，中央提出保护私产，建立新的产权制度。邹家健马上结合这个原则，搞了份新的物业合同。其实多年之前，邹家健已经对物业管理合同做了一次外科手术——南光公司刚接管景洲大厦，邹家健就要跟南光签合同，当时南光拿出一份格式合同给他，说人家都这么签的，是惯例，咱们照办吧。邹家健一看不行。这是典型的霸王条款，很多地方跟国家现行法规冲突。比如住宅被盗物业公司不承担业主财产损失，比如物业公司可以对业主停水停电等等。产权方面也有很多地方含混其词，给地产商和物业公司上下其手的空间。邹家健无法接受，双方争执了很久，最后南光终于同意修改合同，在全国率先把不平等条款全删掉了，还增加了几个内容：第一是如果物业公司做假账，业委会可以一票否决。第二是由于管理失职造成被盗要赔偿。听说国家建设部正在草拟物业管理条例，邹家健为此自费去了一趟北京，专门向建设部反映自己的主张。建设部听了很高兴，后来果然把他的很多主张写进国家物业管理条例中。现在的国家物业管理条例仍然不健全，但也有一些亮点。这些亮点中，邹家健的主张就占了至少4点。第一，地产开发和物业管理相分离；第二，管理失职要赔偿；第三，不准做假账，要定期如实公布账目;第四，大多数业主投票表决可以炒物业公司鱿鱼。公民推动国家法制进步，邹家健此举或许称得上是个典范。

　　尽管如此，邹家健仍不满足，认为这些只是改良。便借助重新选聘物业公司的契机，结合十六届三中全会保护私产的新精神，跟接替南光公司的金风帆签定了一份全新的合同。新合同的亮点，主要是明晰产权。现在物业公司侵权，主要是侵犯业主产权，尤其是侵犯本来属于业主集体所有的物业产权，即小区配套设施的产权。国家法规和深圳法规对小区配套设施的产权都有规定。按国家法规，小区配套设施属于公共配套设施；深圳法规则以入户时和土地交易时的规定为准，如果地产商没做初始登记，没办理独立产权证，配套的停车场、游泳池、花园等等就都属于公共配套范畴。以这些原则为基础，邹家健创立了一个崭新的概念，即业主共有。他认为，所谓公共配套设施的“公共”不应大而无当，而应有具体界定。从全国房地产市场来看，小区停车场及其他公共设施的建设成本，一般都计入了该小区的建设总成本，并摊入了商品房的销售价格。这就是说，业主的购房款中已经包括了停车场及其他公共设施的建设成本。既然业主已经“买下”了停车场及其他公共设施，这些物业的产权就应该属于业主共同所有，其经营所得也应归业主。也就是说，所谓“公共”应该局限于小区范畴，所谓公共配套设施应该是小区业主集体拥有的物业。可实际情况往往并非如此，小区公共设施的产权普遍含混不清，其经营所得更是往往被地产商和物业公司非法侵占。景洲大厦停车场全年收益达70万元左右，几乎可以充抵全年物业管理费的1/2。但在过去，物业公司都把停车场收益看作自己的蛋糕。邹家健跟金风帆签定的新合同则不然，新合同第6条列明：“景洲大厦停车场属大厦配套的公共设施，其产权属景洲大厦业主共同所有。”并详细规定：“停车场及公共场地出租的所有税后收入归景洲大厦业主所有，以业主委员会的名称单独建账列项”。但也不是业主委员会独占租金收益，而是划拨一半即35万给物业公司，用于小区日常物业管理。余下35万留下来，充作小区公共设施维修专项基金。本来，按照法律规定，公共设施维修专项基金应由地产商向业主委员会转交，但业主委员会实际上一分钱也没拿到，而公共设施都有使用年限，比如高层电梯，国家规定国产15年，进口20年。但如果根本没有公共设施专项维修基金，到时电梯强制报废，到哪找钱购置新电梯？于是邹家健想了个办法：从停车场收益中每年提取35万来积累。十多年之后，也能积累好几百万，到时就无须发愁了。总之，尽可能地明晰物业产权，以此划定业主和物业公司的权利边界，使业主不但成为自己住所的主人，而且成为整个小区的主人，小区权力归业主。物业公司作为受雇的一方，只能根据业主的授权行事，无法滥用权力。划定了边界，彼此就好遵守，就可以相安无事。事实上，自金风帆接管以来，业主和物业公司的确相处和谐，这在相当程度上也得益于新合同。

　　新合同在全国又是首创，类似于“购房合同204条”，业内称作“物管204条”。媒体披露之后，很轰动，各地业主和律师纷纷前往取经。现在的景洲大厦可说是政通人和。由于维权成功，电梯全部换了，管理费也便宜。深圳市中心的管理费一般是每月每平米两块八乃至三块多，景洲大厦换了南光公司之后，从三块降到两块六；换了金风帆公司之后，又从两块六降到现在的两块三。因为管理费幅度大下降，出租利润很高，物业普遍升值。一套房子拿出去拍卖，原来只有两三个人举牌，现在几十个人抢，前不久一套房子拍卖，从底价35万一路拍到52万。还有一套房子从原来的成交价40多万涨到现在的65万，上升幅度很可观。去年年底对大厦业主所作的测评显示，业主对新管家的满意率高达96．7%。业主都愿意入主景洲大厦，说到了景洲大厦至少不挨打，有依靠。