根据统计显示 去年9000元/平米以下住宅热销

　　销售：9000元/平米以下住宅热销

　　2006年北京住宅市场供销两旺。记者统计的2006年北京住宅销售总价前200个住宅项目中，既有销售达到3000多套的超级大盘，也有总共几十套的高端别墅，而这200个项目年平均销售套数为581套，其中销售均价在9000元/平米以下项目的年平均销售套数为754套。

由此不难看出，去年受到购房者青睐的热销住宅项目是那些销售均价在9000元/平米以下的项目。

　　一年来的市场销售现状也佐证了这一判断，包括东亚·奥北中心在内的多个均价9000元/平米以下的楼盘，放号前数以百计的购房者排队等候的场面让人印象深刻。

　　这与开发商所宣称的动辄月销售上百套项目形成强烈的反差。销售总价前200名的住宅项目中，共有22个项目的年销售套数超过了1000套，其中单价最高的望京国际商业中心公寓均价为9597元/平米，销售均价超过9000元/平米的项目仅有望京国际商业中心公寓和保利金泉广场两个，其余20个项目全部为均价9000元/平米以下的普通住宅类产品。

　　从份额上看，均价在12000元/平米的高档住宅项目年销售达到1000套的比例为0，而均价在9000元/平米-12000元/平米的中档住宅项目仅占9%，均价在9000元/平米以下的普通住宅则以91%的份额占统治地位。虽然不能由此说北京房地产市场内的中、高档住宅项目在2006年遭遇了销售滑铁卢，但在数据面前相对较低价位的普通住宅热销已是不争的事实。

　　同时，从这些热销的住宅产品来看，其产品类型集中体现为以中低价位、中小套型为主产品。从2006年销售总量前五名的项目来看，依次为年销售3561套的明天第一城，3105套的科协家园（新龙城），2611套的东亚·奥北中心，1921套的北京新天地、1875套的远洋山水、1733套的沿海赛洛城以及1700套的万年花城。这五个项目全部位于四环之外，多数接近五环。其中均价最高的是位于石景山区的远洋山水，销售均价为6849元/平米，而均价最低的则是位于朝阳区的北京新天地，仅5946元/平米。五个项目的均价几乎都集中在6000元/平米上下，而从定位上看又基本上全部以中小户型为主。结合目前北京东亚·望京中心等纯小户型项目热销局面来看，2006年为中低价位、中小套型住宅项目的热销年。

　　价格：8000元/平米- 10000元/平米成主流

　　2006年国家九部委针对房地产业的多项调控政策相继出台，使得年内住宅产品的供应数量和速度放缓，而此局面在很大层面上影响了市场当前的价格走势。

　　2006年完成土地开发投资、新开工面积等方面都出现了一定幅度的下降，最为突出的则是2006年9月后持续4个月的销售量大于新增供应量，供需不平衡的局面进一步拉大，在此背景下，2006年北京房地产市场销售均价自然而然达到了8792元/平米的历史最高水平。

　　在2006年销售总价前200名的楼盘项目中，销售均价层次划分相当明显。均价在12000元/平米以上的高档住宅项目达44个，占销售总价前200名的楼盘项目的22%；均价在9000元/平米-12000元/平米区间的中档住宅项目达41个，占销售总价前200名的楼盘项目的20.5%；其余115个项目均为销售均价在9000元/平米以下的普通住宅项目，在销售总价前200名楼盘项目中所占比例高达57.5%，超过了中、高档住宅的总和。

　　从价格梯度上看，销售均价在8000元/平米-10000元/平米区间的楼盘数量，在销售总价前200名的楼盘项目中数量最多，达到了47个之多，单是这一均价段的楼盘就占总量的24%，由此不难得出8000元/平米-10000元/平米这一价位是2006年北京住宅产品的主流价格区间。

　　产品：别墅销售遇冷

　　在2006年北京商品房市场火爆非常的背后，别墅市场作为商品房市场的一个重要分支在全年的销售情况上却显得相当疲软，除少数楼盘受到认可销售情况不错以外，不少项目都可以用“惨淡经营”来描述。事实上，2006年别墅的惨淡销售与普通商品房动辄数百套的销售规模相比，实在有些萧条，其中天伦随园、财富公馆等多个高端别墅项目年销售量在不到10套的个位数上徘徊，尤其是位于通州区的国花园别墅项目甚至以“鸭蛋”作为一年销售工作的总结，尴尬非常。

　　仔细看来，销售情况不佳的别墅项目，除部分取得的预售许可证允许销售的套数就比较少以外，其余均是实实在在乏人问津的。从地理位置的分布上看这样的项目多集中在昌平、通州和石景山等非核心别墅区域，由于别墅项目针对的目标客户群是高端人群，其工作办公地点有不少是位于国贸、亚奥等区域，销售不佳的别墅项目自身所处的地理位置与客户群集中区较远，定价又存在一定问题，加上没有北京正北的中央别墅区这样类似区域的客户认知和积累，销售工作举步维艰也就不足为奇了。

　　今年别墅项目销售不佳，还有一个重要原因在于供大于求。2006年北京新开盘的别墅项目众多，仅在年底的12月就有格拉斯小镇、香邑山等六个新项目集中入市，加上部分原有别墅项目的老盘后期工程相继上马入市，别墅市场上对有限的高端客源的争夺已经到了白热化的阶段，项目销售不佳自然而然。

　　根据2006年北京房地产分析报告的数据，目前在售的别墅项目大多数销售情况均在低位，少数热销盘全年的销售量也仅上百套，与市场中不少开发商宣扬的项目热销局面，形成强烈的反差，开发商制造热销的局面在事实面前不攻自破。

　　价格分析

　　多种因素促使主流价格提升

　　2005年，售价在8000元/平米-10000元/平米区间的住宅地位相当尴尬，这个区间成为了该年住宅销售的价格瓶颈。仅仅一年后，2005年遭遇价格瓶颈的产品却成为主流价格，除了房地产年度价格自然增长提升外，多种因素促使2006年主流价格出现大幅度的变化。

　　首先是开发商的定价策略。正是因为多数开发商在对自己开发的住宅产品销售定价时，遵从向区域销售项目最高价看齐的策略，使得住宅销售价格螺旋式攀升。例如位于海淀区上地区域的几个住宅销售项目便是这一策略实施的典型。区域内的橡树湾项目由于开发项目的地块是前年通过招拍挂方式，以25亿元的天价获得，为获利开发商将销售价格定在了8600元/平米。而在同一区域的清河新城项目的开发土地是早年通过协议出让的地块，项目获取土地的成本比橡树湾低很多，但在项目销售开盘价上清河新城却并没有因此而降低均价，而是与区域内的橡树湾项目看齐，同样定价在8600元/平米，这也造成了区域房价的变相上涨。

　　其次是招拍挂方式出让土地导致的地价上升成本转移影响房价上涨。公开出让土地，与原有的协议出让地块开发项目相比，通过招拍挂方式在公开市场上拿到的土地，成本远远高于协议出让土地。为了保证自己获取的利润，开发商一致将土地成本转移到了房价上，通过提高住宅产品的销售均价来实现盈利。位于丰台区西四环岳各庄的万科紫台项目就是通过招拍挂公开出让的方式，得到的项目开发土地，而其11700元/平米的均价，显然要比周边协议出让土地的项目价格高得多。

　　最后还有总体供应量减少及老盘后期的因素。根据北京市统计局公布的调查数据，截至2006年11月北京新增房地产住宅施工、竣工面积较去年分别减少了一成和三成，总体供给的减少反映到市场层面就是房价始终在高位徘徊。而年内入市项目有不少是大楼盘的后期项目，如富力城、星河湾等高档住宅项目，其售价也因整体市场的价格攀升及自身开发周期的因素而有所上涨。

　　记者观察

　　销售数据体现营销模式

　　房产销售数据是市场最真实的体现，我们从2006年北京房地产市场发生的多种变化和趋向，来解读北京房产市场真相。2006年开发商方面营销策略的多元化趋势更加明显。在涉及到开发商利润和购房者利益的房价方面，不同开发商采用了各不相同的营销策略，这也是2006年北京房地产市场销售呈现出房地产分析报告所记录情况的根本原因。

　　追求更高利润的开发商往往会采取销控的营销策略，如西南区域超大盘项目万年花城通过有效的销控操作，以1700套住宅的年销售量，就达到了12.2亿元的销售总额，而东亚·奥北中心销售了2611套住宅才实现11.9亿元的销售总额。

　　追求资金流动快速回笼的开发商则往往选取大批量集中入市的策略，如明天第一城，2006年一年的住宅销售量即达到了3561套，创下了北京2006年单个项目住宅销售套数记录。

　　选择不同的销售策略是开发商的自由，这也为房地产市场带来了更多选择，但在房价持续上涨，供给相对不足的当前市场环境下，一味采取销控等变相抬高房价的营销策略，将对市场甚至整个社会产生不良影响，而政府主管部门也因此出台了针对房地产商营销策略的相关政策。

　　同时，我们从数据还可以看出单个住宅项目销售总额的逐年下降的趋势。曾经的单个住宅项目销售总额动辄高达几十亿元的时代已经一去不复返，取而代之的是新近涌现的销售总额在几亿元的众多项目。

　　2006年北京单个住宅项目销售总额最高的朝外SOHO也只有26.8亿元，而整个北京总额攀上20亿高峰的也不过朝外SOHO、星河湾、国兴·观湖国际三家楼盘，在2006年销售总额前200名的楼盘中，占绝大多数的178个项目都在10亿元以下。

　　单个住宅项目销售总额的下降，反映的是北京楼市中过去常现的超百万平米大盘时代的结束，土地环境的变化，迫使开发商在30万平米左右甚至更小的土地上精耕细作。大盘绝迹对开发商来说意味着利润空间的降低，但对城市建设和土地资源的充分利用来说则是绝对的利好。缩小的地块逼迫开发商在有限的土地开发面积上，投入更多的精力在房地产项目的规划、设计、质量管理等多方面上，这将把稀缺的土地资源的发展潜力全部释放，而房地产市场的消费者也将由此而获得更高性价比的产品。