开发商不愿做小户型

　　本报讯(记者李海霞)尽管中小户型需求强烈，政府也从政策上、税收上有意引导，但根据北京中原的一份统计，今年上半年本市以中小户型为主的项目仍屈指可数，只有国贸DNA、茶贸国际、MOHO、锦上、尚东阁、北京上舍、茗筑等为数不多的几个。

　　对于不愿做中小户型产品的原因，多数开发商承认，利润相对低是开发商不愿染指中小户型的主要原因。据了解，在同一地段，定位为大户型的豪宅和定位为中小户型的普通住宅相比，单价高2000元是很容易做到的，如果大户型产品做得好的，售价能比中小户型产品高一倍。除了利润较低之外，还有开发商提到三点不愿做中小户型产品的原因:

　　一是需求说，部分开发商认为，目前大户型在市场上需求较旺，市场需求决定了开发商愿意做大户型；二是客群说，业内有句行话，“单价决定档次，总价决定客群”，因为高收入者的钱要比普通老百姓的钱好赚，多数开发商都会以“高品质”为幌子，把项目的客群定位为高收入者，对于单价较高的项目来说，如果户型做小了，会造成“有钱人看不上，没钱人买不起”的客群错位；三是设计说，在保证功能齐全、居住舒适的前提下，做中小户型要比做大户型难得多，特别是板楼，以前开发商为了多出面积，通常的做法是加大板楼的进深，小高板的进深能做到18米，对于大户型来说，18米的进深也能把户型设计得很舒适，但对于中小户型来说，五六米的面宽怎么做都不好做，而让开发商增加舒适度、缩短进深、减少销售面积，不亚于“虎口里拔牙”。

　　对于以上原因，利益较低无疑是开发商不愿做中小户型产品的核心原因，但据记者了解，即使利益较低，但相对于其他行业来说，做中小户型的利润仍然可观。一位不愿意透露姓名的开发商告诉记者，在土地招拍挂以前，开发一个项目的毛利润至少在50％以上，有些开发商拿地成本低，能实现100％的毛利润，如果按投资回报率或资金使用率算，利润率更高。目前做项目利润率低了，但30％毛利润还是能保证的，如果做中小户型，基本能保证20％以上的毛利润。20％的毛利润虽然不低，但对于从“一夜暴富，一开就发”出身，过惯了“大碗喝酒、大块吃肉”的开发商来说，还是不愿接受。

　　有开发商辩解不愿降低利润做中小户型的原因时说:“因为房地产开发资金量大，受政策、宏观经济影响大，开发风险也大，所以利润率就应该高于其他行业。另外，开发商是以追求利润最大化为目的的，在合法的前提下，开发商追求高利润无可厚非，因此，除非迫不得已，开发商不愿做中小户型也是正常的。”D155

　　算账

　　小户型与大户型利润差在哪儿

　　一位开发商给记者算了一笔账:一个项目的成本主要有三块儿，土地成本、建安成本以及资金、管理、推广等其他成本。对于土地成本，同一个区域，容积率一样，大小户型的土地成本是一样的，以东南三、四环为例，地价为每平方米4500元左右；对于建安成本来说，因为中小户型墙体、管道、门窗等更多，楼板的承重力要求也更高，中小户型产品建安成本要略高一些，一般比大户型产品每平方米高15％左右，比如塔楼大户型产品建安成本在每平方米2000元左右，中小户型产品大约在2200元左右；对于资金成本、管理成本、设计费、税费等其他成本，中小户型产品与大户型产品都没有什么大的区别。

　　同样的成本，售价却相差甚远，相对于小户型而言，大户型更容易做出品质，更容易包装，另外大户型产品多定位为高收入家庭，因此价格提升的空间较大。还以东南三、四环地段为例，目前公开成本在每平方米7000元左右，如果做中小户型产品，单价卖到每平方米9500元就很难了，而做大户型，定位为高档豪宅，再加上每平方米1000元左右的精装修成本，每平方米卖到14000元也是有可能的。D155

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