雅戈尔未来城“霸王合同”惹来争议 涉嫌违法

　　知名企业条条“附加条款”竟想规避国家法律

　　雅戈尔未来城“霸王合同”惹来争议

　　购房者要求看苏州工业园区测绘中心房屋面积预测报告，开发商无法出具；开发商在格式合同补充条款中作出单方面规定，房屋交付时以实际建造状况、合同附图为准，出卖人提供的所有房屋广告宣传资料和图纸仅供参考……近期，快报接到了不少雅戈尔未来城业主的投诉，反映他们在签署购房合同过程中遇到的种种疑问。

　　记者发现，整整一页纸的补充条款，其中多条竟与最高法院的司法解释相悖。这究竟是怎么一回事呢？是有意绕开国家法律，还是对法律知识的无知？不管是哪一种，可以肯定的是，条条附加条款都对开发商有利，这样“霸气十足”不禁让购房人对其企业品牌产生了怀疑。

　　8平方米空中花园到底有没有？

　　“当时项目宣传单页上注明赠送大约8m2左右的空中花园，我们也是看中这个优势才决定买房的，当时开发商表示，这个可以作为合同附件内容加以明确约定，但在后来的合同附件中却完全不是这样规定的。”一位购房人告诉记者，他在今年8月购买了雅戈尔置业旗下的“未来城”项目住宅，但拿到手的合同的房屋面积并没有包含赠送的这8m2面积。因此他在签合同的时候就要求开发商将赠送面积一事写进合同，但遭到了开发商拒绝。

　　“他们自己写的附加条款写了密密麻麻的一页，但我们要求多写一条或改一条都不行！”购房人告诉记者，合同就面积这一条写着“分摊面积见苏州工业园区测绘中心的面积预测报告”，但开发商一方面要求购房者认这个面积，另一方面却不肯给看政府部门的面积预测报告。“万一到拿房的时候，这部分面积又让我补交钱怎么办呢？说是赠送到时怎么讲得清呢？这部分面积不进房产证，拆迁的时候我岂不是拿不到补偿？”

　　这样的担心绝非多余。在购房者提供的销售合同附件中，开发商特意附加了这样一个条款：“出卖人提供的有关房屋的广告宣传资料和图纸仅供参考。”而所谓赠送8m2的说法就是在宣传单页里注明的，购房人担心这是开发商早就给日后违反宣传单的赠送条款留下的后路。

　　但开发商这样的规定却明显有违最高人民法院的司法解释。江苏苏州君韬律师事务所钱晓宇律师告诉记者，按照司法解释，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。

　　“卖车库”究竟卖的是什么权？

　　除了购房人最关心的空中花园，“在开发商制定的合同补充条款中，部分条款制定得比较含糊，容易使购房者产生歧义”。钱晓宇律师在详细分析购房者提供的销售合同后，对雅戈尔置业单方面制定的合同补充条款提出异议。他认为，除了购房者反映的有关公摊面积、宣传资料等存在误导消费者的嫌疑外，项目制定的有关车库及交房等方面条款，也有值得商榷的地方。

　　合同里明确约定“项目地下车库产权归开发商所有”，而且这些车库还对业主出售。但记者询问当地房管部门获悉，这样的车位买了根本办不了房产证。

　　没有房产证怎能证明业主买的车位具有产权呢？开发商约定自己有产权就真的有产权了吗？如果真的有产权，为什么卖出的车位不能办产权证呢？钱晓宇律师认为，在目前车位产权不明的情况下，车位不能办产权证，开发商出售的、购房人买到的充其量都只能是车库的使用权，这相当于是一种租赁关系。而现行法律涉及到不动产的租赁，最高期限不超过20年，如果超出这个年限，则约定无效。而开发商所卖的“产权”，一般开出的价格都和房子一样是70年的租赁价，20年之后购买者的利益如何保证？这也是在实际操作过程中，容易产生矛盾的地方。

　　私定条款把公共露台卖给个人

　　“买受人确认在签订本合同时已到工地现场考查，对小区的周边情况熟知和确认；对所购房屋所处的位置、方向、间距、结构、高度、大小等基本情况均已了解并认可……且不持异议。”这又是一条合同的“补充条款”。对此，购房者向记者反映，自己买的是期房，开发商又不肯拿面积预测报告等正式的文书给购房人看，因此购房人根本无法对结构、高度、大小等细节进行确认，所谓“不持异议”根本无从谈起。

　　同样有些让人啼笑皆非的是，在合同补充条款中，还有一项涉及到约定第三方行为的条款：“该配套露台由该业主使用并负责维护，但露台不得封闭，其他业主放弃对该露台的使用权。”购房人告诉记者，他根本不知道这个露台在哪里，也不知道合同里写的究竟是给哪个业主使用。销售人员对此的口头解释是“顶楼业主有露台”。

　　那顶楼的露台究竟该归谁使用呢？钱晓宇律师认为，该条款涉及到公摊面积的认定问题。他提醒购房者，一般来讲，如果赠送的露台面积属于业主的公摊面积，所有权是归全体业主所有的，开发商无权也无法把这种面积卖给单个业主。合同双方在无第三者（即其他购房人）同意的情况下，是无法对第三者的行为加以约定的，因此该条款就属于无效条款。其他业主一旦主张权利，则该条规定就是一纸空文。

　　律师说法：

　　如此补充条款无效

　　最高法院的司法解释明明说了：这样做不可以；一个企业偏偏自己定出合同：这样做可以。这样的合同有效吗？昨日，记者就此咨询了江苏天之权律师事务所资深房产律师朱凯，回答是：当然不可以！

　　朱律师告诉记者，这份合同的“霸王条款”中，卖没有产权证的车库和性质不明的露台都违反了即将生效的《物权法》；而宣传单内容仅供参考和房屋交付等又都明确与最高法院的司法解释相悖。最高法院的司法解释在法律中属于级别较高法律，比一般地方法规的效力都要高。虽然《合同法》有合同“意思自治”的原则，即买卖双方可根据自己的意思来进行合同条款的约定，但约定也不能与国家法律相抗衡、相违背。如果有不一致，也绝对是按法律的约定来处理。自制条款与国家的法律相抗，是不可能成功的。

　　其次，该合同是开发商单方提供的格式合同，购房人如果就条款意见不一致时，也应该按照对合同提供方，即开发商不利的解释来解释。因此开发商即使作出减轻自己责任的约定，也是无效条款。

　　谁来治治这些“霸王合同”

　　今年4月起，南京市正式颁布并实施了《南京市合同格式条款监督办法》。根据《办法》，消费者可通过12315投诉平台，向工商行政管理部门举报霸王合同，由工商行政管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1000元以上5000元以下罚款。

　　记者了解到，上述规定目前仅在南京生效，但江苏工商部门也在反霸王合同。那么苏州会有哪些新做法呢？苏州购房人的利益又该如何保障？雅戈尔置业作为知名上市公司旗下企业，作为新苏州的发展投资商，究竟应该对购房人承担起哪些应尽的义务？欢迎读者来电025-84783629、84783545，诉说您的遭遇，发表您的观点建议。对此，快报将继续予以关注。

　　快报记者 方约 方文