住房
房价“超支”:财税政策无差别助长房市投机
南都:过去5年,政府采取了多种手段来控制住房价格,但似乎有些地区的住房有“越调控越贵”的趋势。您认为房价居高不下的原因是什么?
丁宁宁:在快速城市化的过程中,住房价格攀升有需求旺盛的因素。但目前的住房价格,已经大大超过了居民的支付能力。其根本原因,是政府没有根据房屋的具体用途,采取有差别的财税政策,助长了住房市场的投机。
住房本身是一个内容丰富的概念。
国外的通常做法是,凡是自己用的第一套住房,如果不是豪宅,一般都给予贷款上的优惠,还贷期间冲减个人所得税。豪宅则不仅不享受这种待遇,而且要缴纳高额的财产税。出租住房或者倒手买卖房屋的收入,则计入个人所得征税。
抑制投机,最有效是引入购房实名制和税收杠杆
南都:近几年来,坊间先后出现“炒房团”和外资流入内地炒楼的说法,您认为什么是平抑房价最有效的手段呢?
丁宁宁:长期来看当然是多盖房子,缓和供需矛盾。近期则主要是抑制投机。国际经验告诉我们,抑制投机的最有效措施是引人购房实名登记制度,同时根据房屋具体的实际用途,采取不同的财税鼓励或限制政策。
有意思的是,中国许多对物权法推崇备至的学者却反对住房实名制,理由是保护个人隐私。其实政府在一般情况下,只要不在媒体上公布具体的房屋所有人,个人隐私就得到了应有的保护。而如果没有住房实名登记制度,政府根据什么来保护私有财产呢?
通过购房登记实名制并根据购房者的实际用途进行税收上的调节,就可以大大抑制住房投机的冲动,让多数住房回归生活必需品的本质。所谓住房政策,就是对不同住房的不同用途,采取不同的财税及其他方面的政策。例如“廉租房”不得自行转租,经济适用房不得自行出售,商品房出租要纳税,出售商品房必须计入个人所得征税,等等。
考虑国情,经济适用房的面积宜以60平米为界
南都:全国住宅工作会议拟将房价调控分两步走,第一步是完善政府主导的住房保障体系;第二步是引导住宅产业朝着温和、健康的方向发展。您认为还有哪些问题值得注意?
丁宁宁:我国宜居地区的人口密度大约是欧洲的3倍,和日本差不多。家庭也趋于小型化。但我们的经济适用房标准定为90平方米,超过了欧洲的平均水平。这显然是有问题的。我国城市每年增加800多万人,城市居民也有住房改善的要求。但经济适用房的销售对象是城市中等以下收入阶层。对于刚毕业的大学生和棚户区改造的小户居民来说,经济适用房的建筑面积不应超过60平米,也就是80年代的两室一厅。这才符合他们的实际需求。廉租房以城市低收入家庭和进城务工农民为主要对象,面积上也应当以此为界。凡是有能力自己改善的,就不要享受政府的补贴政策。
现在的房子越盖越大,200平米以上的单套住房比比皆是。这个趋势必须进行控制,办法很简单,超过200平方米的住宅加征随面积递增的奢侈品消费税。(南方都市报)
采写:
本报特派北京记者 宋元晖
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