温塘破解第二居所物业困局

　　10月2日上午，平山县温泉假日小区在克服重重困难后，终于成立了温塘首个第二居所业主委员会。对于该小区来说，这只是他们努力走出物业管理困局的第一步，以后的路也许仍不平坦

　　“逼”出来的业委会

　　自成立业主委员会以来，平山县温泉假日小区业委会的委员们和一些热心业主就没闲着，又是广泛征求业主意见，看物业方面有哪些亟待解决的问题，又是商讨何时把前期物业交接提上日程。

　　“如果再不解决目前的物业难题，这里住进来的人会越来越少，早晚会成为一座空城。”该小区业委会主任秦明刚表示，小区成立业主委员会，是形势所逼。刚开始，小区入住业主能达到200多户，现在一年比一年少，今年感觉更少。究其原因，跟物业管理不善有直接关系。

　　10月14日，记者在该小区也看到，里面杂草丛生，垃圾桶旁随意堆放着垃圾。当时正值下午五时，本是住户出来散步的好时候，整个小区却只见到几个人。

　　“不是不想在这儿住，而是住得不舒畅。”今年64岁的省会李大爷对温塘的空气、温泉、清静青睐有加，经常回市里住不了几天，又忍不住跑回来，可在这儿呆不了几天，又不得不跑回市里。

　　在采访中，记者了解到，该小区业主意见主要集中在前期物业管理(指在业主大会成立前，开发建设单位委托物业管理企业进行管理服务的活动)不善、温泉热水难保证、冬季供暖成问题并导致水管冻裂等问题上。再加上开始时的保安小伙子后来变成了看门老大爷，物业公司成了夫妇档、家族生意，从服务、管理到维修，缺乏真正的专业人员，服务不过关，造成了物业管理纠纷的进一步升级，甚至激化到威胁停水断电和拳脚相向的地步。

　　“在第二居所，由于其特殊性，物业与业主之间产生的某些矛盾，比一般小区更尖锐。”平山县西柏坡温泉城管委会办公室副主任刘春燕把第二居所的特性归结为“小区不小，住户不多”。她介绍说，目前温塘十来个第二居所规模一般800户左右，夏天入住人数最多，也不过一两百户，冬天更少。人少，物业费等费用收不上来，容易出现物管纠纷、冬季供暖、供热水等问题。

　　石市物业管理协会会长武建章也告诉记者，就他了解的情况，石家庄市大部分的第二居所物业收费都是难题。尤其到了冬天，更难收取。有的开发商考虑物业成本，就从周边村里找两个人看看门，不能及时解决出现的问题，更招致业主不满，进入一种恶性循环。

　　“与其单枪匹马地与开发商、前期物业打交道，不如成立业主委员会，更有利于业主权益的维护，走出目前的物业困局。”今年7月份，在条件成熟后，温泉假日小区一些热心业主开始为成立业主委员会忙活。

　　成立业委会也要过三“关”

　　到着手筹备成立业委会时，温泉假日小区的业主们才发现，这并不是件容易事———原定15天完成的筹备工作，即使业主大会会议筹备组成员们紧锣密鼓、马不停蹄，也用了38天才完成。

　　推荐业委会委员候选人是第一道“难关”。根据有关规定，业委会委员必须是房屋的所有权人，最好是常住户。但是第二居所大多有着同样的特点：老人居住的多，房屋的所有权人却多是其子女；人来人往的多，常住户却很少。拿温泉假日小区来说，一年间歇居住一两个月的，加起来都超不过200户。再加上有能力、有经验、热心公益等附加条件，在小区里寻摸起来很有难度。

　　根据石市有关物业管理条例规定，首次业主大会应选举产生业主委员会。业主大会会议应有物业管理区域内二分之一以上有投票权的业主参加。对于第二居所来说，实现这“二分之一”也是一道难过的“坎”。

　　据武建章介绍，曾有好几个省会二居所的业主找到他咨询成立业委会的事，都因为投票人数达不到，最终没了下文。

　　温泉假日小区也同样面临这样的难题。小区共有住户824户，除去没有入住和未卖出的住房，实际购房业主为783户，来自十余个省市自治区。而这些业主很少长期在此居住，多是周末假日才来休闲疗养。还有约一半的“业主”是购房投资者，锁门之后就再不露面。

　　在请示县、镇相关部门后，筹备组打算采取记名投票的方式选举业委会委员。为发动群众投票，他们可费了番心思：投票前先选出每楼楼长，由楼长负责发放选票；又发动小区业主，让他们把选票给相熟的其他业主捎上；对那些省外的，则打电话征求意见。

　　对于温泉假日小区业主来说，成立业委会的第三道“难关”则是筹备经费问题。他们算了一笔账，光是打印、书信、电话等办公经费及场地费用等，至少需要2700多元钱。根据石家庄市住宅区业主大会规则，首次业主大会筹备时发生的费用，可以由筹备组在首次业主大会会议上向业主和业主代表报告，由业主大会决定如何分摊。但前期谁来出这笔钱？

　　有钱的出钱，有力的出力。在相关部门的帮助下，在筹备组成员的努力下，温泉假日小区共有450多户业主参加了投票。10月2日，小区终于产生了由7人组成的业委会，还成立了“集贤纳能”的业主顾问组，并表决通过了业主公约。让大家更高兴的是，当天小区竟回来了两百多名业主，专程前来参加此次盛会。

　　回想起那天热闹的情景，平山县房地产管理办公室物业管理股股长刘建平很感慨：温泉假日小区能走到这一步，热心业主们功不可没。那些六七十岁的老人不仅跑前跑后地张罗，还自掏腰包，很不容易。

　　“万里长征”第一步

　　对于温泉假日小区的业主来说，成立业委会，“万里长征”才走了第一步。

　　现在，该小区业委会委员和顾问组成员正一起考虑前期物业交接的问题，如何让开发商和前期物业“履行合同，兑现承诺”，解决那些遗留问题，最终实现清楚交接，其中的难度和工作量非常大。

　　根据有关规定，业主大会作出制定或修改业主公约、确定业主委员会的办公场所和经费、选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案等事关全体业主利益的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。对于第二居所来说，如何达到人数，仍是“瓶颈”。

　　对此，温泉假日小区顾问组组长李丙戌希望，有关部门在制定相关法规政策时，能对第二居所的特殊性有所考虑。由于第二居所中退休、离休人员较多，他还寄望于小区附近能有个医保医院，解决老同志的就医问题，

　　“业主选择平山温塘作为第二居所，是对平山的信任。希望相关政府部门能把温塘十来个第二居所的物业管理工作纳入其主要工作范围中，为其提供更好的服务。”在采访中，有业主向记者表达了这样的心愿。对此，刘春燕说，以前常与开发商谈开发，现在他们则把物业管理纳入了相关会议主题，以后还将考虑成立专门的物业管理部门。

　　“要解决目前第二居所物业管理困局，最重要的是，下大力气吸引更多的业主来此居住，从而变恶性循环为良性循环。”刘春燕认为，政府有关部门要从完善第二居所公共设施、商业设施、配套设施入手，解决供热水、集中供暖、道路等难题，让业主们居住更方便、更舒适，尽量避免物业纠纷的发生，吸引他们经常来此居住。

　　本报记者叶娟娟