威海：物业公司“特许经营”普遍 业主没有选择

　　近日，家住高区一处高层住宅小区的姜女士致电本报，说自己因为卖废品的事情心里有点堵。起因是姜女士居住的封闭小区物业和一个废品收购者达成协议，只允许他到小区收废品，不允许其他收废品的人随便进出。“由专人垄断了这个小区的废品收购后，他往往把废品收购价压低。我要是想找别人来收，还要自己把废品送到小区门口。”姜女士说，这样一来，自己连卖废品的自由都没有了，心中很是不快。

　　姜女士后来听说，到这名“指定废品收购者”每年要交给物业公司一定的费用。

　　连日来，记者走访了市区几个封闭小区发现，物业公司“特许经营”的现象还挺普遍，一条物业、“承包”小区各种公共服务资源的机构之间的利益链逐渐显现：在封闭小区内收废品，要向物业交纳“垃圾专收费”；装修公司开进小区，要向物业交“进场费”；利用小区电梯和宣传栏做广告，更是要收取广告费……物业公司获得的这些收益应该归谁？这些做法是否损害了业主的利益？谁来监管物业公司的这种做法？记者进行了调查。

　　指定“破烂王” 业主没选择

　　11月25日至28日，在记者走访的五个封闭小区中，无一例外均指定了专人收废品。

　　26日上午，记者在古寨东路一小区外，遇到一名吆喝着收废品的小贩。记者问他为何不到小区里收废品时，他摇了摇头说：“封闭小区一般都有固定的人在收，我们进不去。”这名小贩说，交了“管理费”并获得收废品“特权”的小贩，往往压低了价格，而他给的价钱一般都比他们的高些，这样业主才有可能将废品拿到小区外卖给他们，“只有这样，我们才能争取到一些生意。”他有些无奈地说。

　　威海一中校区北侧一封闭小区的业主刘女士说：“我一般是打电话，把我家的楼号告诉收废品的人，他来的时候就会在楼下吆喝一声。”当问到上门收废品的价格时，刘女士说：“那肯定要比外面的低，但是这样既方便又安全，我也不在乎差的那几块钱。”

　　在小区外面，记者偶遇在该小区内收废品的“专人”小王。小王说，他“承包”小区的废品收购已有三年的时间，每年要向小区物业交1500元的“管理费”。谈到压低业主废品价格的问题，小王一脸无奈：“我每年还要向物业交钱获得小区的"承包"资格，如果不把价格稍微压低，这样的小本生意还有啥赚头？”他又解释说，由于常与业主打交道，彼此都很熟悉，也不好意思把价钱压得太低。“比如纸壳的价钱，小区外是每公斤8角钱，我收就是7角钱。”他说，即使自己不“承包”这个小区，也会有别人来。虽然这是一种“垄断”，但自己也是为此付出了成本的。

　　在受访的业主中，一部分人与刘女士一样认为“不差钱”，但也有人认为，身为小区业主，自己有权选择把废品卖给谁。物业公司作为小区的“管家”，应该是为业主们服务的，而指定专人收废品并收取一些费用，这笔收入如果不归业主所有，对业主来说很不公平。

　　事实上，在封闭小区内被“特许经营”的业主公共服务资源并不仅仅是收废品一例，记者在采访中还发现，这样的“垄断”屡见不鲜。

　　进区装修得有“手续” 上门送奶要交费

　　吕先生是一家乳品公司威海地区的负责人，由于提供的是上门送奶业务，他对封闭小区的“特许经营”也是一肚子苦水。他说，有的封闭小区为方便业主，允许他们进区宣传、订奶入户，但前提是他们必须要交纳一定的费用。至于费用是多少，吕先生表示每个小区都不一样，自己不便透露。而为了省下这部分钱，他们有时只好在小区外设置经销点，由业主自己到经销点内领取牛奶。但这样一来，有很多订户不满意，他们的市场开拓也受到了影响。

　　昨日上午，记者在文化路一处生活小区看到，电梯间内张贴着某广告公司的宣传广告。据该小区物业公司负责人介绍，该小区内共有20部电梯，物业公司每年向广告公司收取5000元的“占地费”。而在该小区西门外墙上有一明显的课外辅导班广告牌，该负责人说，这也是业主和广告主达成的协议，物业公司考虑到这种做法有利于业主，并未对此广告牌进行收费。

　　位于古寨东路的一个封闭小区也将小区内电梯的广告权承包出去，并对广告商收取了一定的费用。由于该小区属于新建小区，有很多装修公司进小区推销。据该小区物业公司负责人刘女士说，考虑到一部分业主的需要，他们对此类的装修公司采取放行的方式，但是装修公司必须和物业公司办理某些“手续”，同样进入该小区的其他广告公司也必须办理这样的“手续”。当记者问到办理“手续”，是否指交一些钱时，刘女士转移了话题。

　　这两个封闭小区的物业公司负责人都表示，小区内以前有很多这样的广告“收入”。广告商将广告横幅、广告牌随意挂在小区楼梯外侧、栏杆上，非常影响小区的形象，在接到业主的投诉后，物业公司仅仅保留了室外宣传牌、电梯和楼道里的广告位。

　　“管家”“特许经营”收入该如何监管

　　在采访中，不少业主认为，表面上看，物业公司将小区的公共服务指定专人承包，是出于安全、方便等方面的考虑。然而，物业公司指定专人承包、指定广告位的时候，事先并没有与业主们沟通。作为业主们的“管家”，物业公司行使权力时是否应该征求“主人”的意见？这些“特许经营”的收入的去向是否也应该用于业主，并向业主公开？

　　山东凌云志律师事务所律师毕崇伟表示，物业公司是带有管理性质的服务公司，他们对于小区外来人员进行限制是可以理解的。

　　那么，收取的“管理费”该如何使用呢？文化路那家生活小区的物业负责人表示，他们对收废品者收取的费用主要用于保安人员对其的监督、为业主电话联系，以及小区门禁放行产生的管理费。而广告出租收取的“占地费”，主要用于小区内公共设施的维护，比如小区内的照明灯的维修等。面对物业公司的说法，该小区业主孙女士表示，如果“管理费”被物业公司用来维护小区设施，那么自己交的物业费是用来干什么的？当初交费的时候，物业公司不是也是说用来维护小区公共设施吗？不少业主质疑说，这些收费的使用并不透明，很难让业主信服。

　　对此，市物业管理办公室主任刘笃章解释说，《山东省物业管理条例》中明确规定了业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；全体业主共有的公共场所用于经营的，经营收益归全体业主。假若物业公司未经业主委员会同意，私自收取费用，根据《条例》，将会受到严厉的处罚。此外，小区物业公司将业主公共服务资源“承包”所赚取的“管理费”，必须在业主委员会的监督之下进行使用。如果小区内没有业主委员会，物业公司收取的“管理费”必须实行“专户专管”，不能私自动用。必须由业主向小区所属办事处提出召开业主大会的要求，业主委员会成立后，负责对“管理费”的使用实行监管。 (来源：威海晚报)