专家吁调房价不搞一刀切 遏东部稳中部鼓励西部

　　继9日营业税优惠政策取消后，14日又专题会议明确提出“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，一时间各种传言甚嚣尘上，15日房地产股应声而跌，政策调控的作用立竿见影。

　　似乎新一轮的调控已初现端倪，我以为从民间到业内，从地方到中央都知道房价今年的实际涨幅惊人，自年初2月中旬至今的通胀预期导致的房价飞涨从原来的局部暴涨演变为全国性普涨，我不是经济学专业人士，但就现实生活感受而言，说没有通胀，相信没有人会相信。作为每个普通中国家庭而言，房子是所有财富的主要占有商品，甚至是全部消费。这种生活必须品的占有压力并非食品和日用品涨价所能并论。而内地呼和浩特、乌鲁木齐、甚至银川11月的涨幅都达到了是10.4%。而全国同期新建住宅的涨幅也达到6.2%，比10月份扩大2.2个百分点。

　　房价之高，众人之痛，确实不得不控制，问题是怎么控制？

　　稍有常识都知道，我们的经济基本面好转并不代表我们可以脱离全球经济窘况而一枝独秀。在大家以为经济危机好转，澳大利亚和印度等国央行相继提高本国的利率的时候，11月29日，总理温家宝在南京会见欧元集团“三驾马车”领导人时明确表示：“当前，各国宏观经济政策的重点仍然应该是应对危机、刺激经济增长。过早“退出”会使成果得而复失。”所以，虽然那里中央经济会议还没开，但大家都可以肯定，救市政策必须延续。而二手房营业税的调整也是意料之中，毕竟打击投机性炒房与支持改善性住房是两回事。问题在于，如何区分，打了狼也不要伤了孩子，这一点很难。

　　事实上营业税恢复后各地房价都上来了，尤其二手房价，只是供应量减少了，宁波有很多人本来达成交易，现在是宁可付违约金也不卖了，等着涨呢。营业税的作用是逼迫短期炒房获利套现的人变成长期的投资人，这是它最大的意义，其它意义我以为多数是杜撰。

　　14日的会议顶多是政策信号，如果估计不错，照以往经验可能会在春节前出台相应二套房限制政策，如果仔细的话，只对沿海实施，全国一起搞不对，等于是沿海发烧，全国吃药。我以为对三大都市圈的城市要严格控制，可以配合些个人从紧信贷政策，限制炒房和囤房；对于中部崛起的城市应该以稳定现在成果为主，政策维持现状较好，而西部，在继续大规模推进保障性安居工程建设，解决低收入住房困难家庭的住房问题的同时，对中小城镇，尤其是担负着小城镇试点和城市化重任的农村人口转移的地区，应该出台一些鼓励政策，要适当考虑降低农转非人口的入城门槛，要更低的首付，更低的税率和利率支持他们成为市民。一句话，这些区域的住房市场，应该有些鼓励政策。

　　简言之，应该是遏制东部，稳定中部，鼓励西部。

　　而仔细看下会议内容，我们会发现，国家第一条是“要增加普通商品住房的有效供给”。这是力图做到居者有其屋；第二条是“继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房”，甚至明确提出要“加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险”。我以为这是明确区别对待分别制定政策的信号。第三条是“要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理”。这条剑指土地招拍挂和开发商；第四条“要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。”这个是安定团结的基础。我以为第一条和第四条明确是要增加供给，解决大部分老百姓的居住难问题，而第二条是针对商品房个人消费者的，第三条是针对地方政府和开发商的。但真要力落实处，必须在信贷上做文章，而且一定要区别对待，否则又是全国一起停，一起疯，而作为土地独家供应者的角色，更应在供应量上体现国家意志，即以大供应平抑市场房价，这在解放初平抑上海物价时也用过。也是经济学的基本常识。

　　如果真要保证经济基本面，确保房地产业稳定健康持续的发展，作为中国这样一个大国，应该有些区域性的政策来分别下药，有保有压，这样或许也能迫使一些资金开发中西部，全国的均衡发展目标或许能快些实现。

　　我以为这样的政策出现，或者还是原来的一刀切的全国性调控政策，都不能改变一个可能，即明年房市肯定是涨跌互现，有些区域涨，有些区域盘整，有些区域位下降，但三大都市圈要想降下来，可能性不太，稳定下来倒是有可能，这也需要进一步的扩大供应量和相关信贷政策的支持才有可能。明年涨的厉害的很可能是二线和三线城市，轮也该轮到这些城市了。这也是梯次发展的必然规律。(龚力)

　　作者：罗准资深房地产专家,曾在西安与宁波参与多个推进当地城市化进程的重大项目，对房地产政策、金融、投资与开发实务有着敏锐的洞察力和实践力。此文系专家个人观点，不代表本网立场。 (来源：中国江苏网)