“新国十条”首案上午开庭
房产新政增加首付款比例 买房人无力支付要求解除合同 房主不同意调解
“首付款增加了16.1万元,我承受不了。”自称新国十条出台后首付比例提高,自己无力支付,吴先生起诉到法院要求解除房屋买卖合同。
今天上午,崇文法院开庭审理了此案。新规出台后,本市朝阳等区法院先后受理了多起类似案件,此案是首个开庭审理的。
被起诉的卖家称,涉案房屋属于二手房,不应该受到新政策的限制。
今日焦点
被告掰扯起诉时间
在法庭上,郭女士认为双方签订的合同是合法有效的,应该继续履行。而且,她也没有拒绝履行合同义务。
郭女士说,吴先生称因国家政策导致无法贷款,其实当时北京市还没有具体落实国务院的通知,其起诉时间晚于政策实施的时间。
郭女士认为这类情况也不属于不可抗力。“是他违约了,而不是我!”郭女士的代理人表示。
郭女士还称,她与吴先生之间的交易属于二手房交易,而不是商品房交易,因此不应该受到政策的限制。
庭审结束后,法官询问双方当事人是否同意调解。郭女士明确表示不同意,要求继续履行合同。鉴于此,法官宣布择日宣判。
原告说法
要求被告返回定金10万元
吴先生称,2010年4月12日他与郭女士签订房屋买卖合同,购买其位于崇文区富莱茵小区的一套房屋,签约后支付了5万元定金。
根据合同约定,双方应于4月13日网签,4月20日到银行办理房贷事宜。但时至今日,郭女士仍未履行上述义务。
吴先生说,自己准备贷款购房,约定首付比例为总房款的20%,即约40万元。
由于4月17日国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,俗称新国十条,规定对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付比例不得低于30%,且银行已开始执行。
涉案房屋建筑面积为98.38平方米,吴先生的首付比例被提升到30%后,首付款要比之前增加16.1万元,吴先生表示自己无力承担。
他要求解除合同,郭女士双倍返还定金10万元。
延伸采访
新规一出房屋买卖官司就增
记者从朝阳、大兴、通州、崇文等多区法院了解到,每次国家的房地产新规出台,都会引发一段时期内的买卖房屋诉讼热潮。
据办理此类案件的法官称,这个时间段的案件量比平时有所上升。
房产新规引发买卖合同纠纷
房产交易规定买卖合同纠纷未满5年经济适用房不能按市场价出售。
房屋买卖网签;双方以“不懂行”为由,要求解除合同;“二套房”贷款新政者以遇到“不可抗力”无法支付房款为由要求解除合同;卖房者或买房者以新规为依据起诉到法院要求解除合同。在上述情形中中,确因法规出台而被迫诉讼的只占很少一部分比例,大部分人是对房屋买卖交易反悔,以新规当借口去毁约。而毁约背后的目的,大都与房价有关。
典型案例
“后知后觉”买家败诉
2007年9月27日,《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》出台。其中规定:对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%。
杜女士称,2007年11月7日,自己与北京中联置地房地产公司签订合同,约定购买位于朝阳区一方嘉园的一套房屋,总价款788120元,其中80%通过银行贷款方式支付。
但根据国家新政,首付比例提高到了40%,此前贷款买过房的杜女士无力承担增加的首付款。杜女士表示,自己不能预料到贷款政策的变化,因此要求解除合同,并退还已经交付的15万余元购房款。
朝阳法院审理后认为,杜女士在与开发商签订合同之时,国家已就“二套房”的首付款问题出台规定。因此,杜女士不能获得贷款的原因并不是不可归责于双方的。最终,法院驳回了杜女士的诉讼请求。
法官析法
双方证据决定判决结果
承办过大量房屋买卖纠纷案件的大兴法院红星法庭法官赵玉东表示,朝阳法院判决的案件,对审判今后因房屋买卖新规出台而引发的纠纷案,具有很强的判例参考价值。
“因为案件中涉及到的法理是一样的。”赵玉东法官说。
赵法官说,从朝阳法院的判例中可以总结出一个判决思路,因“不可归责于当事人双方”的事由,不能够订立贷款合同,导致买卖合同不能履行的,当事人可以请求解除合同。
如果事由是可以归责于某一方的,则应该由责任方承担违约责任和相应后果。
赵法官认为,今天庭审案件的判决结果取决于原、被告双方的证据,也就是说双方是否能够证实最终的结果可以不归责于己方。 文/记者付中
●名词解释
“新国十条”再次重申严打“炒房”现象,对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。