京版房地产调控政策“满月” 楼市观望氛围仍浓

　　自4月30日“京十二条”出台之后，5月北京新房市场在量、价、结构及供需对比等方面，均出现了一些实际的变化，早前市场过热的现象已得到明显的抑制。但市场依然迷茫，开发商在拖，购房者在问：房价能降多少？什么时间是“底”？

　　观望仍在继续

　　据亚豪机构统计数据显示，4月份及5月中上旬入市的项目，多以老项目后期开盘为主，新项目仅8个，所占比重仅为14.5%。5月已开盘项目仅13个，大大低于4月底时统计的45个，而新政影响才刚刚开始。

　　6月即将到来，原计划在6月推出新盘的开发商更多的进入了“观望”。在未来的一个月中，开发商是否按时开盘，还是伺机而行，还看市场总体反应。记者来到首开石榴派的售楼处询问，原计划在5月开盘的这个项目，却因新政的影响还没有确定开盘时间。

　　记者拨打了一些准备在6月开盘的新盘的售楼电话，大多数售楼人员对于尚未确定开盘日期的楼盘，都给予了“非肯定”的预期价格。降低预期价格者有，价格不变者亦有，还有的楼盘因位置好，人气好，依然坚挺。降价楼盘如兴创·D标，原计划均价28000元/平米，现在不得不调低，预计开盘价会略高于25000元/平米；天润福熙大道也把预期售价调低了3000元/平米，意在吸引仍在观望中的购房人。

　　30%的销售率属“热销”

　　已开盘的楼盘，销售效果也差强人意。在限制高价盘入市的“潜规则”下，首个在4万元单价以上被“放行”的项目太阳公元，其销售状况备受关注。当日认购现场，开发商和买房人皆表示已经售出50多套。截至5月24日，开发商称目前正式签约为1套，共认购60多套。此销售额还是建立在比周边楼盘每平米低1万多元、强调性价比优势导向后的结果。“未来数月内将不再推新盘，对楼市的长期平淡有心理准备。”北京信远地产总裁尹英说。

　　邻近太阳公元的另一个高端项目销售负责人表示，他已经了解到该“邻居”的销售进展，按照30%的销售率，在5月份的销售排名中可能依然属于“热销”，“最近就不用再考虑卖房子的事了，估计开盘了也没有什么效果”。

　　出现零成交楼盘

　　新政以来，从5月1日至26日，北京共有13个以住宅形式进行销售的楼盘，两个楼盘出现零成交的现象，分别是5月13日获得预售许可的天鹅堡、5月14日获得预售许可的保利·西山林语。后者一次性获取的预售许可房源为600余套，至今未售出一套。此外，有5个在5月份获得预售许可的楼盘成交套数为个位数。而如果把取得预售许可的时间推前至4月15日，则有6个楼盘零成交。

　　亚豪机构副总经理高姗分析认为，四五月恰逢楼市新政出台期间，成交量下跌明显，市场反应较大，因此开发商观望的情况也比较突出，尤其是尚未开盘的新项目，对此都比较谨慎，因而选择了观望。4月份以来出台的一系列调控政策不仅直接导致了楼市成交量的大幅下跌，同时也严重影响了楼市的预期，不但购房者出现了明显的观望，即便是开发商也出现了观望情绪，处在摇摆不定，左右为难的状态。

　　- 众生相

　　开发商 暂无一步降到位的动力

　　“预计成交量不好，就不着急开盘；降500元、1000元，没作用，我们也不会降价。”日前，京西某高端楼盘营销负责人卢伟(化名)这样对记者说。上一轮房地产调控时，卢伟正在公司位于郊区的项目做销售。

　　上轮调控：扛了几个月才降价

　　2007年9月，上一轮调控的“杀手锏”———二套房首付40%和利率提高到1.1倍刚一出台时，郊区项目并没有感受到太大压力。“市区受影响是从10月、11月各大银行信贷细则出台后趋于明显，郊区则是在2008年2月份以后。”卢伟告诉记者，由于当时公司高层公开表态不降价，加上对楼市的长期看好，自己所在的楼盘一直没有主动调价，“只调整产品的入市顺序，好位置、好户型留到了2009年后。”卢伟说，当时政策出台后，楼市还很坚挺。即使后来北京有几个领降的楼盘，也都至少撑到2007年底才降价，比如美利山，2008年1月初12600元/平米入市。有的则到2008年年末才降价。

　　在卢伟看来，后来降价的楼盘一方面是因为公司先期扩张厉害，遇到政策紧缩，资金链趋紧才降价。

　　本轮调控：假降居多，难促进销售

　　今年新的调控周期，卢伟已经是城区一高端项目的营销负责人。他告诉记者，公司在2008年都没有降价，现在同样不会降价。“城市核心区楼盘的稀缺性、楼市长期看涨依然不变，项目现在更不会降价。”

　　“以前卖低端项目，楼市不好的时候推出低价的、相对差一点的户型；现在这个项目，产品都是精品。楼市不好，就不取预售许可证。”卢伟这样介绍项目应对调控的策略。 卢伟说，在没有太大资金压力的时候，包括自己所在公司，多数房企往往会延缓开发节奏、延缓入市节奏。因为经过多次调控后，开发商认为政策主要是以“压制需求”为主，而大量的刚性需求和改善型需求仍然存在，一旦调控力度放松，市场需求仍会反弹，“现在租金上涨，就是因为大部分需求从买房市场转入租房市场，这让人坚信这部分需求大量存在。”

　　对于已现的“降价”，卢伟认为并非真正降价，更多是做出迎合调控的姿态，调低开盘预期价格，从项目纵向比较来看，价格绝对值还是往上走。而从实际的成交量看，这种“降价”带来的销售量微乎其微。卢伟表示，这种降价信号非但不会刺激成交量，反而给买房人造成下一步会实质降价的假象，“先假降，再真降；先降一点，再降一点，加重买房人观望，等待抄底的心态”。

　　中介 加强租赁业务应对淡市

　　租赁业务成救命稻草

　　5月24日，由北京房地产中介行业协会牵头的“规范房屋租赁代理流程”大会举行，北京26家房屋租赁代理机构的与会代表，签订了《承诺书》，向租赁双方做出了不占用客户租金等六项承诺。

　　京城楼市历经2009年的疯狂交易，2010年4月15日起，接受了历年最严厉循环政策的洗礼，在经过了新“国十条”、“京十二条”等政策后，北京楼市渐入下行通道，二手房下降最为明显，几乎陷入冰点，而此时，租赁业务成为了中介公司的救命稻草。在租赁业务上做出特色和品牌，提升口碑成为近期大多数公司共同的行动，行业协会也抓住这难得的机会，让中介公司“规范”一把。链家、我爱我家等公司纷纷加强了在租赁业务方面的力度。

　　此外，贷款难是此轮新政对购房人的最大影响，不少中介也开始替购房者想招。如我爱我家就针对“见他证(他项权利证)放贷”给二手房交易双方带来的困扰，为解决业主过户后拿到全款的风险，推出了“房款速通保”业务。

　　暂停扩张，练内功

　　麦田等没有在租赁业务方面投入太多精力的公司，则选择了对内部员工的调整和培训，暂缓开店计划，提升内部的管理水平。“公司着眼于长远的发展，既然这个行业有大起大落的特征，就应该有一个正常的心态来接受和应对”，麦田公司负责人对目前的调整显得很有心理准备。

　　荧灿地产在北京的店面规模较大，公司本来计划在今年会有进一步的扩张，不过随着政策效果的显现，这一计划也不得不推迟了。“因市场的过热而高速运转了近两年后，暂缓步伐，练练内功可能也是一个不错的事情。”其负责人如是说。

　　不过，业绩下来了，成本控制就更严格了。业内人士透露，中介流行的网站售房，过去都是公司掏腰包付ID套餐费，现在有中介规定，如果业务员的业绩达不到一定标准，ID套餐费就得员工自己出。开源节流的原则下，中介公司的基层员工首先感到了压力，下一步，等到他们的店长感到压力时，部分中介公司的门店调整估计就在所难免了。

　　投资客 有人“放着” 有人折本退场

　　投资客是楼市里“嗅觉”灵敏的一拨人，但也有人赚得盆满钵满，有人白折腾甚至亏本退场。

　　投资赶上房价过山车

　　小明2008年底买下望京合生麒麟社一套四五十平米的开间。买房后，望京房价开始一路上涨。到2009年底，远洋拿下望京“地王”后，这里的房价更是一度被炒到了28000元/平米。

　　“我1万的价格入的，已经翻了近3倍。等房价超过3万，我就把他卖掉”，看着周围的房价如坐火箭，小明的心里乐滋滋的。他盘算着，卖个一百多万，换个大房子住。从那天起，小明上下班的路上多了一个习惯，到中介门口看看房价。

　　今年春节过后，小明觉得时候差不多了，于是到中介将房子挂牌出售。“开始挂3万块一平米”，谁料几个星期内一直无人问津。“感觉这里的房子炒得特别火，但并不是这么好卖”。

　　没过多久，中央和北京市先后出台了调控楼市的政策，望京二手房价格开始松动。不久，传出远洋要退地的传闻，一时间，2009年火爆了一把的望京楼市开始跳水。看着周围二手房的价格10万、20万地往下降，小明“狠狠心”降到26000元/平米。“就是降到这价儿，挂了快一个月，还是卖不出去。”小明觉得“被套”了。

　　“卖不掉就先放着吧，等以后爸妈来了可以住”，小明说，很多朋友劝他，即使卖2万也是翻倍。“这离我的心里预期差距太大了。”小明说。

　　如今，他的卖房信息依然挂在中介的橱窗里，只是，每天上班下班，他再也没有兴趣去那里看看了。

　　高位接盘折本退场

　　跟小明相比，李先生不算幸运。他今年初以160万元的价格购置了北纬40度76平米的一居室。“回国休假，看到北京房价飙升，前景大好，就想炒房赚点钱。”李先生一直在国外工作，今年初回国休假时看到周围的朋友都在谈论炒房赚钱，手里刚好有些闲钱，想也没想就投了进去。“当时北京的楼市实在太火爆了。我一个朋友炒房，一年就赚了一辆宝马车。”

　　李先生本打算等今年房价再涨一些的时候就卖掉，谁知好景不长，随着出国日期的一天天临近，在李先生打算出手的时候，国家出台了调控楼市的政策，一度火爆的市场急速冷却。“我所有的积蓄都买了房子，出国还等着用钱呢！”急于套现的李先生，决定以190万的价格卖掉这套房子。李先生说，这比他当初的心理预期低了一大截。

　　然而，随着市场观望情绪不断加重，房子迟迟没人接盘。无奈之下，李先生不得以不断地降低心理预期。最终，以150万的价格卖掉了房子，算上各种费用，他赔掉了20多万元。“折腾了一圈，不仅白忙活，还亏了。”李先生说现在看到房子心里就觉得堵。

　　购房者 无意抄底 “差不多”就出手

　　“10万、10万地降，开心”

　　在某企业做公关主管的小郭说，在老婆的“要求下”今年一定得把房子买了。最主要的原因是楼市行情看跌，“凑凑可以买得起。”除了结婚后的刚性需求，在调控一个多月来，他租住地周边房价一直在下跌也是支持他买房的条件。

　　小郭租住在地铁四惠站附近，四惠周边以及朝青板块的新房、二手房都是他关注的重点。“本来一个多星期前就能买到一个二手房”，小郭说他看好一套四惠东地铁附近50平米一居，这套房4月份新政刚出后总价是165万，一个月内就跌到108万，“我正准备把这个事儿定下来时，就接中介电话说，有个业主抢在我前面以103万买下了”，小郭有些遗憾，“房主主要是着急出手，机会难得。房子没有问题，没有遮挡，南向。” 不过，接下来的经历，让他坚定了继续观望的信心。小郭还看好的青年汇小区一处60平米一居室，“10万、10万地降啊，我很开心”，小郭介绍，在他看房的近一个月来，这套房子的挂牌价从185万掉到175万，目前已经掉到了165万。“10万块钱可就是一个普通白领一年攒下的钱呢”。

　　“我觉得这套房子还能降，我再等等”，至于出手的时机，小郭说，很多人都说8月份会降价很多，但是“很多人说”的真不一定对，“我想继续跟踪一段时间，如果有合适的房子，自己感觉差不多就买了”。

　　在小郭看来，不能一味等待抄底。他的一个朋友，2008年底房价下行时开始看房，2009年春节后看中了东南四环的一套小三居，110万。“那朋友老想着抄个底，后来一拖再拖，到了5月份，市场已转好了，买了同个小区的一套两居，比之前那套小了8平米，还贵了40万！”

　　停涨，瞄准品牌房企楼盘

　　魏老师不缺房子住，儿子刚上大学，自家住在西边的豪宅中，“给儿子买婚房”是魏老师此轮楼市调控中死盯着市场的原因。虽然，在别人看来儿子距离结婚还有一定的时间距离。“不排除是投资房”，魏老师说。

　　按照魏老师的实力，50%的首付对于她来讲不成问题，“有好房子给推荐推荐”，这是魏老师最近逢人常说的话。

　　“最近看了几处开盘的新房，开盘价格确实是比此前宣传的低了，但是我觉得还没到底儿”，魏老师说，“ 我看到很多已排号的人最后都没买，我攥着号也犹豫了，最后没买，因为确实也不着急住。这要在两个月前，摇上号我肯定拿下啊”。

　　在什么时候抄个底儿这个问题上，魏老师说，没主意，就挑保值的产品。她瞄准了近2个月开盘的几个品牌房企的产品，“等中意的项目开盘，我差不多就出手了。房价现在不涨了，可我觉得到了我儿子那个时代它也得涨，抱着怎么抄都是底儿的心态，我就不会太在意万一买上房后短期内的跌价。”

　　- 有数为据

　　5月纯商品住宅期房日均成交量降6成

　　根据北京市房地产交易管理网数据显示，5月26日，北京期房住宅签约48套，扣除20套限价房，纯商品住宅签约只有28套。截至5月26日，5月份北京纯商品住宅成交套数只有“两位数”，已经“上演”16天。而这正是本轮新政之后楼市下滑的一个表现。

　　今年4月14日，国务院常务会议研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，由此拉开了新一轮楼市调控的序幕。随后新“国十条”出台，到了4月底，北京地方版新政细则十二条出台。而从此轮调控开始后，楼市成交量应声而落。根据中原地产统计，4月下半月纯商品住宅期房签约3097套，比4月上半月5095套下降39.21%。4月全月日均签约量为273套。而5月1日至26日，扣除政策房，北京纯商品期房住宅签约2904套，日均签约112套，比4月全月下降59%。

　　和2007年-2008年的上一轮调控相比，这一轮楼市反应更为迅猛。2007年8月7日，国务院下发《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》明确“7090”政策；9月27日，央行与银监会联合发出《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求第二套住房首付不得低于40%，利率同时提高10%。 记者根据交易管理网数据统计发现，2007年8月，全市商品住宅(当时统计未扣除政策房)签约11833套；2007年9月，这一数字上扬到13155套；2007年10月，开始下滑，为10488套。

　　在中原地产华北区域董事总经理李文杰的印象中，2007年的调控政策出台后，对商品住宅市场影响也是比较明显的，北京纯商品住宅的成交量也是不断下滑的，只是没有像深圳受影响那么大，更没有本轮下滑的这般快速。

　　对于本轮调控出台后，北京楼市反应之迅速，李文杰表示是受“前所未有的严厉政策”的影响：上一轮调控影响最大的是二套房首付和利率的提高，但这一轮新政除了二套房首付和利率提高外，还包括“一户新购一套”、“三套房停贷”、“外地人需一年纳税证明和社保缴纳证明才能申请放贷”。

　　- 记者手记

　　这一次他们更从容

　　“吃房地产这个行当的饭，就应该有大起大落的心理准备，要习惯这个现象。”不少业内人士最近在和记者交流时，都有这样的说法。经过2008年的调整，目前大家都显得更从容一些。

　　说实话，2007年的上涨行情让开发商和中介公司赚得“觉得不好意思”，但2009年到2010年的前几个月，这波行情涨得让开发商和中介公司的老板提心吊胆了。“迟早要出事”的预期已经很普遍，因此，对政府的政策和现在的现状都有了理性的认识。

　　行行有本难念的经。卖豆腐的就得忍受起早床的痛苦。既然要在这个行业里发展下去，就得把自己的心理素质锻炼出来。在房地产行业调整之前，其他的很多行业已经在金融危机的时候遭遇了极大的压力和调整，如外贸、制造业都遭遇了事关生死的压力，而房地产行业无疑是一个“身在福中”的行业，直到今年才面临压力，应该知足了。

　　暴利和动荡相关，大家很清楚的一个事情就是，要为自己过去赚钱的方式付出必要的代价。而经过这几轮的调整后，未来这个行业会迎来一个理性和平稳发展的时期，因而痛苦是必要的。

　　手里有钱，心里不慌，也是当前开发商和中介公司能够更从容面对调整的重要原因。过去一年的热销和涨价，大家已经把今后几年的钱放在了口袋，在这个时候进行调控，可能比2008年时心理要有更多底气，大不了今后少赚点，但是已经赚到手的钱是不会有问题了，也足够支撑自己继续活下去了，还慌什么呢？慢慢地边走边看呗。 (张家齐 张旭 张晓蕊 牛紫千 肖茜 实习生 李卓然) (来源：新京报)