新政下的中国房产

　　房产新政真的有效吗？

　　■观察记者 刘晓林

　　房产新政能否见效？

　　继新“国四条”后，2010年4月，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即新“国十条”）出台，进一步细化、完善新“国四条”，遏制高房价。

　　新“国十条”里有几项严厉措施：差别化的信贷和税收政策指向了投机投资购房和各种名义的炒房行为。对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　另外还提出，对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。并且对炒房行为发出“限外令”，规定“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”。同时，地方政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数，授权地方政府可以采取任何“禁买”的行为。

　　这一楼市新政被业界人士称为治理炒楼的“史上最猛重药”。

　　此次，各地政府的响应速度和力度超乎以往，纷纷表示将严格落实国家差别化的住房税收和金融政策，紧接着出台了各种细则。在地方政府“问责制”的情况下，有些地方房地产政策细则比中央“10号文”更严厉。短期政策转向的可能性较小。房地产问题已经上升到政治高度。

　　这次房产新政是对中国房价过高的精确打击？还是对房价高企的一种安抚民心的暂时过场应付？一时引起举国争议。

　　也见怪不怪，这些年针对房地产的政策出台过不少，但效果如何，众所周知：调控变成了“空调”。因此常有人感叹房产政策失效，“政令难出中南海”！否则不会一而再，再而三出台房产新政。因此这次房产新政的最新出台，让早已习惯了“狼来了”的中国公民最初都不大以为然。

　　正反两派各立对决：乐观派的看法认为，此次出台的新政打蛇打在七寸，击中要害，刀刀见血；另一种则不以为然，认为此次照样没有解决实质问题，最后必定会以走过场了结。

　　正方观点：击中要害

　　房价必然下跌

　　支持乐观派这种观点的首先是短短一月间全国房产销售锐减的数据。新政出台后，全国的房产交易量巨幅下跌。与以往同期相比，一些城市的房产交易数额只有可怜的区区几套。根据中国指数研究院发布的数据，新政发布一周后的4月19日到25日，在监测的35个城市中，21个城市成交量环比下跌。10个重点监测城市中，9个城市成交面积环比下跌，4个一线城市的成交面积环比下跌。真可谓“跌跌不休”。买卖减少了，炒楼无从谈起了，好像对炒楼现象起到了抑制作用。

　　新政出台就出现了买房人退房现象—部分刚刚与楼盘签订了认购书或者通过中介购买二手房的改善型买家，因为此前按揭贷款申请的首付只有四成，担心在新政下无法获批，不少人已经表示不排除放弃自己的购房计划。深圳有人竟然一次性抛出百套房源，上海又有机构抛售近百套价值千万的房产，这些都是房产新政对炒家们的震动。

　　新“国十条”能在多大程度上遏制四处游走的地产投资客呢？一些炒房客承认，新“国十条”的影响肯定是有的。比如温州人喜欢以有限的资金撬动更大的市场，支付首付，借银行的钱来炒房。如果说原来首付100万能买三套，现在只能买一套了。限制买房套数，改变了市场预期，市场升值空间在变小。

　　相关人士认为，楼市上涨减速在即。因为，最新的信贷政策对市场的震慑将是巨大的。一是对投资投机性购房产生抑制。第二套住房首付款不低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍，同样大幅度降低投资投机买房的资金效率，资金成本的增加也是显而易见的。

　　再者对改善性购房也产生一定的抑制。改善性购房者在目前市场环境下选择观望居多，很多人在等待合适的买入时机。

　　一时，观望现象成为了主旋律—许多刚开盘的楼盘以及房产交易会，大多数人处于观望状态。大家都希望通过此次新政房价能够下跌。

　　人们普遍认为，新政能促使房价在3个月之内下降10%到30%。各种降价猜测纷纷抛出。

　　5月11日，SOHO中国在香港召开股东大会。市场的目光更多地聚焦在新政对房价的影响上。对此，SOHO中国董事长潘石屹表示：“现在推出的政策只是今年楼市调控政策的一部分，相信还有更多的楼市政策出台。在政策的影响下，今年的房价可能要降至2009年初的水平，相当于约15%至20%的跌幅。”

　　“内地落实经济适用房可转为商品房，又酝酿小产权房可转为商品房的政策，此两项政策都会增加楼市的供应，大幅增加流通量，会造成很大的影响。”潘石屹表示。

　　有人认为，从市场环境看，流动性会越来越紧。多数开发商今年不缺钱，明年开始，一些“体质”比较弱的房企可能就开始缺钱了。房地产运作可能要准备面临两年左右资金紧张的市场环境。这时就将逼迫房产商降价。

　　更有人们通过股市地产股的猛跌来判断新政见效了—自4月房产新政出台后，地产股一路下跌，严重拖累整个股指。有人警告说此轮严厉的地产行业调控政策对整个经济和股市的影响，甚至要大于一般性的货币紧缩或者财政紧缩政策！

　　另外一个与打击炒房相配套的，是物业税以及住房保有税政策渐近。有人认为，如果政府真的要调控房地产，只要物业税出台，房价就会马上降下来。

　　支持开征住房保有税的人认为，此政策一旦施行必将对房地产市场和房价起到良好的调控作用。

　　首先，在住房办法上，从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求，其中自住需求可免税。在很大程度上完善了房地产税收体系。

　　其次，住房保有税的征收对于投资者而言，意味着投资房产的成本加大，以往“买房就有投资回报”的思想将就此结束。

　　第三，住房保有税一旦征收，可能会先从大户型或人均面积严重超标开始征，投资过重和大户型豪宅化的问题将被缓解。并且，大户型保有税推出的最终目的是让消费者把注意力转向小户型上，通过消费者的需求变化来调节开发商的建造。

　　实际的情形是：新政出台后，炒楼现象暂时缓解了。即使硬性的刚性需求也暂时减缓停止了。

　　反方观点：

　　调控将再次论为“空调”

　　然而，另一种观点则认为，这次的新政只是暂时的权宜之计，不可能从根本上解决中国房产的根本问题。不少人担心此轮调控会再次沦为“空调”。

　　支持这种观点的同样是数据。首先是房价。房产新政出台后，房产交易量下降了，但房价并没有因此下降，相反却创出历史新高。据国家统计局最新公布的数据，4月份全国70大中城市房屋销售价格同比上涨12.8%，其中新建住宅销售价格同比上涨15.4%，商品住宅销售价格上涨17.3%。国家统计局新闻发言人盛来运则表示，4月份前半个月全国各地的房地产价格仍然是继续上涨的，而且成交量比较大；在新政策出台以后，4月份后半个月整个房地产市场还处在一种观望状态，价格没怎么下跌，但是成交量下降了。因此，受前半个月的影响，房地产价格环比来说还是走高。

　　尽管有人认为4月楼价上升主要与政策的滞后性有关。但更多人认为，新政提高首付等手段只不过起到的是减缓销售的作用，而不能起到促使降价的功效。

　　实际情况是：新政出台后，市场成交量明显萎缩，价格却没有太大变动。现在不过是处于买卖双方对峙僵持的博弈观望期。

　　而卖方经过2009年初降价随着楼市好转又反悔的经历后，通过万科降价而引发严重冲击的教训后，在买涨不买跌的规律面前，卖方一般不会轻易降价。何况，许多房产公司因2009年内地楼市销售赚得盆满钵满，不少地产商手上握有的资金足可以让他们支撑一段时间，他们怎么会轻易降价？所以，以拖延来促使卖家降价可能是不现实的。“在这种情况下，手上有很多房子的人根本不急于马上出手；除非是急于用钱的人。”

　　加上好房产的资源稀缺性，一旦有人从观望转向购买，马上还会掀起抢购高潮，因此一些人认为“涨价应该是迟早的事”。

　　同时，也有相关人士认为，如果要促使房价大幅度降价的话，不是靠眼前这种既减缓炒楼速度又增加改善性刚性需求买房付款压力，以抑制买卖交易来逼迫降价。新政并没有从降低土地成本等方面的角度考虑把楼盘的总体成本降下来，从而达到楼盘大幅降价的目的。

　　其次，许多人认为，新政对抑制炒楼的本意可能达不到。

　　相关人士分析，尽管新政提高了首付比例，但对有钱的炒房者而言影响不会很大。比如，对于温州投资客来说，原来的利率水平就在40%，现在改成50%，也只提高了10个百分点，而且温州民间游资丰厚，对此并不会产生很大的影响。温州私人企业资金雄厚，房子空在那里也无所谓。

　　不贷款直接购房，也就是一次性全额付款购房是当下炒房新招术。炒家避开房产新政“首付”几成的限制，根本不用首付，全额付款。拿到房子后，把房子抵押给银行，再用抵押贷款滚动炒房。或者把房子卖出把钱套出。这样，一次性抵押贷款，不仅省去了办理按揭的麻烦，且有可能贷出比按揭贷款更高的额度，利率也可能比按揭贷款低。一次性付款，不仅避开了首付的限制，而且容易获得团购的优惠价格。

　　据悉，此前已有一些炒房大户通过此种方法炒房，甚至买仓库，炒工业用地。

　　一位接受采访的炒房客说：关键是看此后中央政策的落实情况，如果讲到做到，那调控力度就很大；假如做不到，楼市马上会恢复到4月份前的行情。对于炒房客来说，目前心理上有影响，但实际行动没受影响；如果房产新政没有具体落实措施，大家马上会杀回来。

　　目前高位购买的不卖，低价吃进的不抛。人们都在观察，这政策到底能不能把房价降下来。不少人坚信，房地产是推动国民经济发展的重要支柱，目前的调整只是暂时的，最多是使楼市平稳，不会跌得很惨。

　　有人认为新政对炒楼者有影响，但目前没有实质性的影响。他们的依据是，目前国家房产新政是粗线条的，还没有具体落实措施，各个城市具体如何执行还是个问号。他们觉得落实房产新政，考核问责地方政府，要有具体的措施，否则房产新政的效果很有可能被打折扣。

　　瑞士信贷第一波士顿(CSFB)董事总经理兼亚洲区首席经济学家陶冬近日在接受媒体采访时表示，此轮新政未必导致房产下行。

　　陶冬表示，“房价到了这个高度，刚性需求虽然存在，但有效购买力有多少，我相信不能与2009年前同日而语。但是，在另一方面，我也相信政府不想一棍子把房地产打死。房价上升或下跌太多，都不利于社会稳定，同样对经济也会造成各种矛盾，对金融体系制造出各种不安因素。从这个角度考虑，我认为房地产新政实际上会做一些事，但不至于会痛下杀手。”

　　陶冬认为，2010年中国经济最大的风险是政策风险。这既包括宏观调控政策出台太晚、流动性收缩不力带来的经济过热的风险，也包括调控力度过大，尤其在房地产领域出现“稻草一捆一捆压到骆驼背上，骆驼一下子垮了”的风险。政策导致房地产业出现意想不到的急跌，从而对中国经济带来二次探底的风险确实存在。

　　其实，新政出台的初衷是遏制房价过快上涨。房产新政对房价调控以及炒楼现象的抑制有效无效？真的能起效果吗？又能起多大效果？这是身负住房大山沉重压力的购房者所关心的，也是希望获取更多利益的房产拥有者所关注的。

　　两种不同的观点和结局活生生地摆在了面前。究竟有效无效，买家和卖家以及与房产关联的各界都在拭目以待。 ■