新政下的中国房产

　　涨价原因和遏制办法找到了吗？

　　■观察记者 刘晓林

　　地价推高房价已是不争的事实

　　《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，出台的目的是部署遏制高房价。而杀手锏是：抑制不合理住房需求，增加住房有效供给，加快保障性安居工程建设，加强市场监管。具体采取差别化的信贷和税收政策、贷款首付与贷款利率以及暂停发放购买第三套及以上住房贷款。并且对炒房行为发出“限外令”。

　　那么，这些措施和手段是否在房地产市场起到切实而有效的作用？

　　人们分析发现，房价快速上涨的根本原因在于以下四个方面：一、全民以楼为投机炒物，而不是消费产品。过剩的流动性趁机推波助澜；二、地方政府的土地利益对于房价上涨起推动作用；三、利益集团的利益链推动房价上扬；四、畸形的GDP房产经济也在推动房价上升。

　　住房本来是一个消费必需品，现在却成了一个投机投资产品，这就是房价不断被当做如股票一类炒品而使房价猛增的主要原因。而在这种情况下大量供给货币，只有一个结果，那就是房价暴涨。有资料显示，2009年我国新增信贷规模达9.6万亿元，相当于过去两三年的新增量，许多信贷资金变成投机性资金流入了楼市。因此，货币供应量和信贷要适当收缩，最好是新增7.5万亿的信贷规模调整为6万亿元。

　　如果不从土地成本上去考虑降低，房价要从根本上降下来很难。

　　一个不容忽视的现状是，地方政府依赖土地出让带来财政收入，要让地方政府划拨大量土地建造经济适用房和廉租房而放弃高收益的商品房用地是不可能的。在公开公正公平原则上的竞拍，土地由竞拍价格高者获得。土地底价本来就不低，在越拍越高的状况下，楼面价高企不下，开发商如果把这部分价格算进去，房价怎么能够低得下来？

　　土地资源的稀缺也是房价上涨的原因。任志强在博文中归结于“土地供给严重不足”，去年上半年投资的低增长和新开工的负增长以及全年的土地供给负增长，早就预告了今年上半年住房供给在部分城市中的稀缺。

　　全国政协常委、大连万达集团董事长王健林就楼市热点问题接受记者采访时就表示，地价推高房价是不争的事实，他希望政府能够正视高房价的实质-----高地价，并希望政府能尽快着手改变土地出让方式。

　　“我认为当前的高房价，首先是由高地价引起的。”王健林说，过去我们一直在讨论地价和房价到底谁推高了谁，陷入“先有蛋还是先有鸡”的争论。但是从房价的快速上升来看，地价推高房价已经是不争的事实，在房价的四项主要成本中，地价占到四到五成，建筑成本占不了两成。比如现在北京、上海售价4万元/平方米的房子，地价一般都达到2万元/平方米，核心城市地价畸高。有关部门统计，土地成本平均占房价成本的20%，但这个平均数据包含了很多中小城市。另外，王健林也认为，货币投放过多也推高了地价，央企、国企竞争地王是推高去年房价的重要原因。虽然炒房、开发商暴利等说法也有一定的道理，但这些都不是关键原因。

　　从目前利益格局来看，地方政府对于土地财政的依赖性越来越强，推高地价的利益动力很充足。土地出让制度中有“招拍挂”等多种方式，但被使用最多的就是拍卖。对于地方政府而言，这种方式既不用动脑筋，也不用担责任，利多而无害。

　　目前调控房价的思路和措施很多，但如果不抓住地价推高房价这个核心的因素，其他的方式可能最终都是徒劳。改变地价推高房价的现状会触及地方政府的深层次利益，难度很大。因此，政府要承认和正视地价推高房价的事实，才能有针对性地改进。当前首先应该改变的是土地出让制度。近期招标出让的土地都出现了价格较低的趋势，但是又引起大家对于内部操作和腐败问题的猜测；拍卖制度简单公平但是却推高了房价。因此，土地出让制度的改革面临两难处境。当前的楼市很难用一个办法解决所有矛盾，可能需要两害相权取其轻。

　　尽管如此，但专家研究发现，土地政策短期内不可能发生根本性改变，土地私有化和土地自由转让在短期内根本不可能实现，土地供应在相当长的时期内还将由政府来垄断供应。而既然土地由政府垄断，在地方财政利益的驱动下，土地价格必然越拍越高。

　　利益集团推动房价上扬

　　另外，利益集团的利益链是推动房价上扬的一个重要因素。

　　这个集团的核心力量是房地产行业和行业主管部门、地方政府的一些官员，以及房地产行业协会组织，而一些媒体和学术机构和投机者则构成了这个利益集团的外围，各取所需，互相帮衬，利益互补，你中有我，我中有你，共同追求利益最大化，共同把房价推高。

　　房地产行业自然希望房价高以获取暴利，一些主管部门和地方政府官员、房地产行业协会组织出于对地方财政收入以及自己个人好处的考虑自然为此推波助澜。而媒体为了广告赞助，不惜赤膊上阵，鼓吹房产身价。一些学术机构也通过他们的言论导向获取利益，房产投机者更是传播房产大涨的消息，以使人们抢购他们手中囤积的房产。

　　畸形的房产经济现状也造成了房价只能涨不能跌的趋势。正是一种畸形的GDP政绩观，一种“房价支撑产业支撑经济”的错误认识论，使各地政府患上了不忍心看房价下行拼命希望房价上涨的心病。

　　有人这样认为，考虑到房地产行业在中国经济中的重要地位，对房地产行业的严厉调控有可能导致市场从担心“经济过热”转向担心“经济下滑”，从而对股市的影响从冲击房地产产业链相关板块(地产、钢铁、水泥、银行、化工、煤炭)的表现扩大为冲击整个股票市场。因此，从根本意义上说，地方政府从骨子里并不想让房产这个支柱行业太被压制。到一定时候还会明降暗升地纵容房地产行业的发展，无形之中推动房价上涨。

　　房地产行业的暴利无形之中在诱使其他行业的资金都转到房地产行业中来，慢慢的导致其他行业的萎缩。南方某生产手机的企业全年销售额超过十亿而全年利润却不到二三千万，而另外开发房产的企业利润每年却高达几亿，为此该手机公司像其他所有公司一样也开始涉足房地产行业。这就是房地产行业一枝独秀带来的产业现象。

　　正如王健林所言，房产不仅仅关系到一个行业或者产业的兴衰，还牵涉到宏观经济、消费和民生，是社会和经济发展的支柱产业。过去大家讲“民以食为天”，但是现在大家对“食”的关注度远不及“住”，现在应该说是“民以住为天”。全民绝大部分收入都用于买房做房奴，势必就削弱了对于其他方面的消费，这样，对于其他行业又有多少好处？

　　有专家指出，经济增长并不是目的本身，增长的目的只是满足民众不断变化的需求。如果民众一辈子拼死拼活不吃不喝连房子都住不起，即便房价上涨了，政府税收增加了，房产相关行业也都涨价了，又有何益？这不是舍本逐末吗？另外，各地政府都担心房价下降，房地产行业就崩盘了，其他相关行业也会因此覆没，因此说对这一“对国民经济GDP有重要贡献的支柱产业不能打压”，或者表面打压，暗地里拼命扶持，否则会导致经济危机，是这样吗？试问，如果房价一味上涨才使经济发展正常，而跌就不正常，那么，房价就一直涨、涨、涨吧！直到房价高得大家都买不起房子了，这个产业还能正常发展下去吗？还不是最后归于自生自灭？所以说房产泡沫才会导致经济危机。

　　从任志强看来，地方政府问责制也并不能解决房价问题：“地方官员一管不了税收；二管不了土地供应；三管不了货币政策、利率、信贷等；四管不了CPI的通胀；五管不了人口的移动；六管不了产业政策；七管不了资本市场；八管不了城市化进程。这又如何能管得了市场化的房价呢？”

　　“价格本就是市场看不见的手发挥作用的唯一条件，失去了价格的信号作用，就绝不会有市场的调节作用，也失去了竞争的条件。品牌、质量的竞争最终都必然以价格的形式在市场中体现。没有了价格信号，又怎么会有市场和竞争呢？”

　　“国土部门如果有了将住房销售价位、套数、套型面积、处罚条款写入土地出让合同的权力，替代了物价局对市场价格的管理职能。当价格写入了土地出让合同时，还会有市场价格和价格信号的作用吗？还会有市场的竞争与淘汰吗？不是退回到计划经济的生产方式之中了吗？而如果要在土地出让时确定住房几年之后的预期价位时，又要承担什么样的政策变化和市场变化的风险呢？”

　　记者认为，也不能完全这样看，政府不是不能干预市场，也不是干预市场就是以计划经济代替了市场经济，关键是政府如何根据市场经济规律来调控。因此，如果说可以以行政手段来调控房价的话，那么就可以从以下几方面来进行：如何把全民以楼为投机炒物的现象进行遏制？如何减少过剩的流动性？如何调控地方政府与土地利益的关系？如何有效控制利益集团的利益链与房价上扬之间的关联？如何改变畸形的GDP房产经济观对房价的推动？ ■