深圳七大烂尾楼调查：有人故意阻扰烂尾楼盘活

　　烂尾楼,是一个城市的顽疾,也是深圳这座现代城市必须面对和予以解决的问题。深圳从2004年至2009年间通过政府介入解决了45个“问题楼盘”,时至今日还剩下7个问题楼盘尚未解决,这些楼盘很多都是十几年以上的烂尾楼,“矛盾交结最为突出和集中,涉及发展商、大小业主、银行等多方利益体,复杂的债权债务关系纠结,已成为"死结"”。今年深圳市“两会”期间,市政协委员、广东晟典律师事务所律师陈治民和市人大代表肖幼美都提出建议解决金利华等烂尾楼。近日,本报记者也对7个烂尾楼现状进行了调查。

　　从机场出来沿机场路到107国道,很多初来深圳的人会立刻看到机场立交旁矗立着一栋15层高的“灰黑色”建筑,破落阴森的楼体与其“金银城”的名字差距巨大。陈治民表示,“7个迄今仍未盘活的烂尾楼中占地面积最大的就是金银城”；而位于福田区上步南路与滨河路交界处的“富豪花园”,烂尾近20年,该楼盘曾存在一房二卖、一房重复抵押等多种违法情形,被法院查封,业主也拿不到房产证。

　　5年解决45个烂尾楼

　　据了解,2004年9月29日,深圳市政府为了解决烂尾楼,下发了《关于子悦台等52个“问题楼盘”处理意见的批复》,确定全市52个问题楼盘,可以采取合作建房或者直接置换土地使用权的方式来盘活,并且制定了免除拖欠地价款利息、滞纳金、土地使用费及顺延土地使用期限起始时间等优惠政策。到2009年经过5年努力,已有45个问题楼盘被盘活,但时至今日,尚有“金利华大厦、新世界大厦等7个问题楼盘未被盘活,其分布是:罗湖区3个,福田区2个,南山区1个,宝安区1个。

　　“子悦台盘活后变成现在上步南路的佳兆业中心,前阵开售的鸿隆广场也是盘活项目。”陈治民认为,市政府治理烂尾楼是卓有成效的,5年多时间解决了45个问题楼盘,但剩下“这7个楼盘,矛盾交结最为突出和集中。这些楼盘因涉及发展商、大小业主、银行等多方利益体,复杂的债权债务关系纠结,已成为"死结",难将其盘活”。

　　有人故意阻扰烂尾楼盘活

　　记者调查走访7个尚未解决的“问题楼盘”发现,这些楼盘大都是十几年以上的烂尾楼,位于特区内的烂尾楼大都粉饰光鲜,不近距离观看根本无法发现其是烂尾楼盘,这些楼盘常常都有保安层层把守,或者干脆用围墙围起不让外人靠近。而那些在偏僻处的烂尾楼就常常不加粉饰,成为流浪狗、拾荒人员等的聚居地。

　　烂尾楼往往原因复杂,位于罗湖的金利华广场就处于开发商消失的状态。肖幼美经调查后告诉记者,金利华不欠地价、不欠税费、产权清晰,“金利华商业广场已全部销售给了现在的业主,有政府主管部门颁发的《代用证》”,而其项目现处于开发商消失的状态,基永公司2006年已经营期限届满,没有办理延期,公司法定代表人及股东下落不明。目前该项目业主拟自筹资金,通过业主自救方式盘活该项目,完成全部续建工程,但苦于没有政府和政策支持。

　　作为房地产领域的律师,陈治民曾调研过这些问题楼盘,也和一些有意盘活这些楼盘的地产商有密切联系。他告诉记者,这些问题楼盘未被盘活的主要原因包括:债权债务关系复杂；债权人数众多、债权数额尤其是累积利息数额巨大；债权人起诉后采取财产保全措施,同一地区的多家法院,不同地区的多家法院重复查封、轮候查封,致使债权债务链条形成死结；以法院或者债权人、债务人自身的力量已不可能解开死结；在房价上涨的大背景下,部分案外人为谋取不法利益,故意制造新的矛盾和障碍,阻扰问题楼盘的盘活。

　　“一楼一策”解决烂尾楼

　　“这些楼盘到了现在,已经到了光靠开发商、债权人和小业主任何一方引进投资也无法盘活的状态,必须由政府介入,创新思想,全力推动。”陈治民说。

　　市规划国土委相关负责人表示,问题楼盘产生原因复杂,涉及主体较多,处理工作时有反复,难点包括:一是多家法院介入,司法程序较长,多种利益错综复杂,各种诉讼反反复复,延缓了工作进度；二是由于楼盘停工多年,原有设计落后,已不适应市场的需要,项目转型调整难度较大；三是利益主体期望偏高,各方利益很难达成一致或平衡。

　　“原有的政策按照文件应该是只适用3年。”陈治民表示,政府有关部门在这种情况下必须创新思路,研究盘活问题楼盘的新方法,对特别难的问题需要采用特别的方式、方法来解决。

　　陈治民建议,深圳应成立特别权威的领导机构,由一名主管国土城建的市领导挂帅,市国土委、市城管局、市公安局、市中级法院派员参加,统筹协调盘活问题楼盘工作,彻底查清每一个楼盘形成的具体原因、债权债务的具体状况,并分不同情况,一是启动破产清算程序,让问题楼盘进入司法程序；二是启动债权收购程序,受让人全额或部分偿还债权人的债权后取得债权人的地位,与债务人(开发商)商谈解决烂尾楼问题；三是启动股权收购程序,受让人收购债务人(开发商)的股权,并与债权人达成相关协议后启动烂尾楼建设；四是启动债务重组,在清查债权债务基础上,所有查清的债权人以其债权入股,重组人以现金入股成立新公司掌控开发项目,启动烂尾楼建设,最后销售楼盘利润按股份比例进行分配。

　　而肖幼美提出对问题楼盘采用“一楼一策”的做法。

　　“这些楼盘到了现在,已经到了光靠开发商、债权人和小业主任何一方引进投资也无法盘活的状态,必须由政府介入,创新思想,全力推动。”陈治民说。

　　市规划国土委相关负责人表示,问题楼盘产生原因复杂,涉及主体较多,处理工作时有反复,难点包括:一是多家法院介入,司法程序较长,多种利益错综复杂,各种诉讼反反复复,延缓了工作进度；二是由于楼盘停工多年,原有设计落后,已不适应市场的需要,项目转型调整难度较大；三是利益主体期望偏高,各方利益很难达成一致或平衡。

　　“原有的政策按照文件应该是只适用3年。”陈治民表示,政府有关部门在这种情况下必须创新思路,研究盘活问题楼盘的新方法,对特别难的问题需要采用特别的方式、方法来解决。

　　陈治民建议,深圳应成立特别权威的领导机构,由一名主管国土城建的市领导挂帅,市国土委、市城管局、市公安局、市中级法院派员参加,统筹协调盘活问题楼盘工作,彻底查清每一个楼盘形成的具体原因、债权债务的具体状况,并分不同情况,一是启动破产清算程序,让问题楼盘进入司法程序；二是启动债权收购程序,受让人全额或部分偿还债权人的债权后取得债权人的地位,与债务人(开发商)商谈解决烂尾楼问题；三是启动股权收购程序,受让人收购债务人(开发商)的股权,并与债权人达成相关协议后启动烂尾楼建设；四是启动债务重组,在清查债权债务基础上,所有查清的债权人以其债权入股,重组人以现金入股成立新公司掌控开发项目,启动烂尾楼建设,最后销售楼盘利润按股份比例进行分配。

　　而肖幼美提出对问题楼盘采用“一楼一策”的做法。

　　7大烂尾楼扫描

　　金银城:占地面积最大

　　位于机场路和107国道交界的金银城,是7个烂尾楼中占地面积最大的一个,规划建筑面积达28万平方米。“灰黑色”裙楼耸立于107国道边上,分外扎眼。记者现场发现,金银城建设土地上已经停满了重型机械,这里已经成了一个销售重型机械的大型集市。

　　1992年动工后,金银城3年后便开始烂尾。据了解,宝安国土分局曾经为其制订过修改方案,但因其被法院查封,相关部门一直等待完成司法程序后再为其办理后续手续,但金银城的出路仍是一个未知数。

　　金利华大厦:与地王大厦毗邻

　　金利华大厦位于罗湖区深南中路与宝安南路交汇处,与深圳地标地王大厦相隔不过百十米远。远看,大厦外观金碧辉煌,极为气派。近看,大厦四层以下犹如一个未竣工的施工地,只是工地上已看不到工人,唯有一群流浪狗流连于此。

　　据公开资料显示,该大厦从1999年“烂尾”至今已达十余年,根本原因是:原开发商之间因经济纠纷未履行完预售合同义务,开发商消失。

　　富豪花园:一房多卖

　　福田区东园路的餐馆、娱乐场所生意兴隆,而富豪花园A座入口已成废品回收站。

　　据了解,富豪花园从1991年开始建设,1993年被批准售楼,整个建筑面积约6万平方米。该楼盘房价当年已高达8000元/平方米,仍吸引了很多置业者购买,却因涉及“一房二卖”、“一房重复抵押”等情形,业主没有拿到房产证,富豪花园也成了烂尾楼。

　　新世纪广场:外观装修奢华,内部杂草丛生

　　驱车行驶在繁华的深南东路,一座45层的黄金双子塔楼闪耀夺目,这便是新世纪广场,外部装修奢华,黄金外表更显气度不凡,但里面却杂草丛生,一片荒芜。

　　该广场始建于1993年,于1998年主体封顶,与深南路北侧的罗湖区商务中心遥相对望建筑面积约有17万平方米。

　　记者了解到,该广场系由新世纪建设发展(深圳)有限公司开发建设的不动产项目,由于该公司无力继续投入,内部各项安装和装修工程尚未完工,整个项目目前处于停工状态。由于该公司无力偿还债务,该广场房产部分被多家债权人查封,部分被用于抵债,因为产权关系复杂,暂时难以找到接盘者。

　　新世界大厦:欲变身商品房出售

　　新世界大厦位于罗湖东门中路同乐天桥东侧,茂业百货斜对面,高29层。新世界大厦1993年动工,从1996年起烂尾至今。

　　据了解,新世界大厦是由市银鹏房地产有限公司、市华商公司、市百货公司共同开发,该项目1992年申请用地,1995年底封顶,并已做完外装修,在1996年前后,因华商公司破产,导致资金不足和牵涉经济纠纷停工。

　　“新世界大厦开建时,是要做深圳最大的写字楼。”负责看管该楼的管理方负责人廖先生说,他们正在申请改变该大厦的功能规划,希望通过变更为商品房出售的方式,来实现盘活。但该大厦当时设计的楼层相对较低,里面的户型也不方正,而地下停车场满足不了住宅的要求,如果按正常程序来做,要面对的困难太多了,想盘活它还需要有特殊政策。”

　　环庆花园:似有盘活迹象

　　环庆花园位于福田南福田路东侧,与市地税局毗邻。

　　记者看到,现场有施工吊塔,但未见有施工人员。据管理方负责人透露,该项目已盘活,并将于近期施工。记者该花园门口看到由规划国土部门出示的公告表示其规划将发生改变,规划和用途改变常常被认为是盘活的积极迹象。而当记者追问管理方该花园动工的具体时间时,对方又称,“尚不清楚”。

　　据了解,环庆花园项目总建筑面积12.65万平方米,其中商业面积2.75万平方米,办公5.9万平方米,住宅2万平方米,单身公寓2万平方米。

　　邦达花园:烂尾十年,楼面开裂

　　墙面已长出3米多高爬山虎的邦达花园位于南山区前海路与荔园路交汇处,由于年代久远,红色的楼面已经开裂,露出生锈的钢筋。

　　邦达花园由5栋8层的多层楼宇构成,1999年开工建设,2000年3月,在该小区即将入伙之际,装修工作突然停止。

　　3年后,邦达花园售楼处人去楼空,和耀房地产开发有限公司也消失了。

　　据知情人士介绍,该开发商公司涉及一连串行政、经济、法律等纠纷,同时存在严重的一房多卖、经济诈骗、伪造公章等违法行为,导致开发商法人代表被司法处理,整个楼盘项目陷入僵局,最终沦为烂尾楼,导致业主成为直接受害人。

　　撰文曲广宁 (来源：南方日报)