上海明确首次购房 契税优惠收紧姿态性强于实效

　　叶国靖

　　上海的毛小姐正准备与未婚夫共同在松江新城购买一套90平方米以下的小户型，原以为可享受首次购房契税优惠，但当地近日才公布的一项 “新”政策让他们这个愿望泡了汤。

　　近日，“中国上海”门户网站公布了《市财政局转发财政部等关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》，明确对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

　　首次购买普通住房的契税优惠政策是指购房人首次购买90平方米及以下的普通住房，可享受税率为1％的契税优惠，否则执行1.5%的税率。由于毛小姐的未婚夫名下有房贷记录，此次条件严格后，他们将不能享受1%的优惠税率。

　　值得注意的是，上海市财政局早在今年6月29日就已经转发了财政部于3月9日下发的《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》。从通知下发到转发，再到对外公布，经历了近半年时间。

　　半年后从严执行？

　　2008年楼市进入冰冻期之后，各地为了刺激成交量，纷纷调低购房契税税率。南京、西安等地甚至出现购买90平方米以下房产零契税的优惠。

　　2008年10月22日，上海市与中央出台的救市政策同步，公布了14条政策，在税收减征上下工夫，包括将契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税等。

　　当年11月，财政部、国家税务总局追认了各地的优惠政策。根据当时下发的《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》，个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率统一下调到1%，对于个人购买自用普通住房统一下调到1.5%。非普通住房则执行3%的税率。

　　但事实上，在不少地方，非首次购买90平方米以下普通住房也可享受1％契税优惠。

　　在各种措施的刺激下，中国楼市在2009年走出了一波史无前例的大牛市行情。救市效果达到后，南京等地零契税优惠政策功成身退，但国家普惠的税率优惠依然保留。

　　不过，国家层面的优惠也很快收窄。3月9日，财政部、国家税务总局下发《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》，对2008年11月的优惠政策进行修正，规定“对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策”。

　　这事实上是进一步明确了关于首次购房的概念。

　　上海契税政策从2009年年底起就已收紧。2009年12月30日，上海市住房保障和房屋管理局等五部门联合调整契税征收规定。调整前，凡购买90平方米及以下普通住房的个人，均能享受1%的税率；调整后，首次购买90平方米及以下普通住房的个人，须凭房地产交易中心出具的首次购房证明，方能享受1%的税率。上海版的《首次购房（查阅）证明告知单》明确要求购房人现在名下没有单独或与他人共同购买的住房。

　　但事实上，上海各房地产交易中心普遍按较宽方案执行，即房屋共同购买者中只要有一个符合“首次”的规定就可以享受优惠税率。

　　姿态性强于实效

　　上海此次公布“新政”的时机可谓微妙。8月上海楼市的成交量和均价都大幅上升，已经接近“新政”前水平。9月成交量继续走高。在楼市是否已经真正回暖，以及是否会让前期调控功亏一篑的疑问下，上海已经出台了几项力度不大的调控措施。

　　9月2日，上海市房管局重申，建筑面积小于3万平方米的商品房项目必须一次性申请预售，并规定房地产开发企业应当在销售方案中申报“一房一价”，新推楼盘价格在3万元以上的，必须经市级房管部门审批。

　　利尊地产提供给《第一财经日报》记者的一份内部报告显示，上海或将在9月起的最多两三个月内执行严格的二手房交易管理条例，监管“做低房价”，此办法已于本月初在深圳严格执行。

　　而此次公布严格首次购房税率优惠的政策，意图或也是要冷却逐步趋暖的市场。

　　汉宇地产闸北及普陀区域董事李斌告诉本报记者，90平方米及以下普通住房一直深受刚需市场的欢迎。在去年全市二手房交易中，套型面积在90平方米以下的套数占比为六成以上。今年上半年，这一比例持续上升，到如今预计已快占总额的七成以上。

　　进一步甄别真正的首套房，如果仅仅是增加契税，对于楼市成交量影响可能并不大。从此前的一系列调控措施效果看，房贷政策才是最大的影响因素。6月份六部门认定的二套房标准是以家庭为单位，认房又认贷。

　　对于调整契税优惠范围的做法，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成在接受新民网采访时认为意义不大。“这种‘小打小闹’实际上是对刚需的抑制。现在的问题是，对于高端房产、豪宅，真正投机性，政府倒没有采取什么政策。”尹伯成表示。

　　实际上，对于眼下的回暖，市场各方都比较警惕。

　　苏宁环球集团上海总部营销总监郑铭在接受本报记者采访时表示：“我们也要清醒地认识到，国家对于地产的调控还在继续，上海的细则迟迟未出，就是对地产商们的重要警示。我们作为发展商其实也不希望房价上涨过快，稳定房价对各方都有利，至于是金九还是铜九，就要看政策的力度和出台时间了。”