北京楼市将实施两项预售新政 本月或迎供房高峰

　　12月1日北京楼市实施两项预售新政 11月或迎商品房供应高峰拉低房价 上午住建委表示——

　　玩内部认购猫腻楼盘将被停售

　　本报讯（记者陈斯张媛）今后，开发商再以团购等借口捂盘，或面向关系户进行低价内部认购，项目将面临停售风险。

　　12月1日起，北京房地产市场将同时实施两项新政。正当预售资金监管新政还在让开发商处于“惊魂”状态时，商品房预售制度昨天再出细则，市住建委发布《关于加强我市商品房预售方案管理的通知》。

　　该《通知》从申请预售许可证到开盘都有相应规定，而捂盘惜售则作为重点打击对象。商品房在办理预售许可时，开发商必须将房价、折扣等信息明确上报，并在售楼处公示。这一新规无疑是在开发商头上再上一道“紧箍咒”。

　　据了解，《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》10月25日出台，12月1日起实行。规定商品房预售资金应全部存入商品房预售资金监管专用账户，保证预售资金优先用于工程建设，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。

　　新政·管钱包

　　收紧预售资金“逼”开发商降价

　　新政：商品房预售资金专款专用。

　　解读：今天上午北京中原地产表示，相比之前的金融政策、交易环节政策，预售资金监管将直接沉重打击开发商，可以说这是自4月份调控以来对开发商影响最直接的重磅政策。

　　目前，开发商已被收紧贷款，再次被收紧预售资金，对房地产公司的现金流及新项目的影响是致命的，开发商只有降价以求快速销售回款，保证足够资金竣工。

　　一般开发商，特别是中等开发商，都会同时在一个或多个城市开发多个项目。如果资金被锁定，将使开发商很难再闪转腾挪，将使开发商资金链断裂风险明显加大，盲目扩张的风险也会加剧。

　　连环政策

　　新政·卡手续

　　开发商自留房详细上报防捂盘

　　新政：如果开发商要自留房，要上报相应楼号、房号、规划用途、套数、建筑面积，说明自留商品房的原因及自留商品房现房销售的承诺。

　　解读：北京中原地产三级市场研究总监张大伟表示，针对目前市场上部分项目低价销售给关系户等现象，新政限制了部分开发商利用团购等借口变相捂盘。要求预售项目公示自留商品房的原因，将使开发商的销售更透明。

　　上午追访

　　内部认购玩猫腻被查实将停售

　　如果开发商不按新规执行，存在内部认购等违规销售行为，一旦被查实将面临项目停售的风险。

　　市住建委上午表示，区县房屋行政管理部门将严格按照新规，加强辖区内开发商预售方案实施情况的监管。发现有违反新规的，开发商需书面说明，并限期整改。

　　拒不进行书面回复或整改的，房屋行政管理部门将暂停该商品房项目的网上签约，也就是说项目将无法销售。同时，还将记入房地产开发企业信用档案，并通过媒体予以公示曝光。

　　明确封顶时间买房贷款少冒险

　　新政：开发商在申请预售许可证时，要明确：项目建设进度安排；项目建设周期、各期工程建设计划和进度安排；本期预售楼栋的基础完成时间；结构封顶时间。

　　解读：张大伟表示，大部分银行的贷款时间都要求为结构封顶，而预售项目则早于封顶，“明确结构封顶时间”主要将影响部分开发商的销售情况。

　　此前就出现过因房贷政策变动，买了半年房才被银行通知不能贷款而出现退房的现象，新政公示封顶时间使购房者可降低风险，利于减少纠纷。

　　上午追访

　　变方案提前一个月告知购房人

　　市住建委上午表示，商品房预售方案原则上不得变更。但因项目规划、设计变更的，预售方案中建设进度安排、预售计划，本期预售商品房套数、建筑面积、公用建筑面积分摊，房屋结构、户型、朝向、面积、装饰装修标准等发生变更的，开发商应在售楼处公示一个月，告知购房人。

　　公示期内有争议的，将暂缓办理预售方案的变更备案。商品房预售方案变更备案后，房地产开发企业方可按调整后的预售方案预售商品房。

　　新政·外延

　　新政背后

　　预售制度是否取消存争议

　　业内人士认为，从最近北京频繁出台的预售监管新规看，北京正在完善预售制度。

　　北京市房地产协会副秘书长陈志认为，预售制度应取消。而今年对房地产的调控，房地产市场转冷，正是取消预售的好时机。“从这些政策背后，能感觉到一些将来取消预售制度的意味。”

　　他表示，预售资金监管套在了商品房的前期环节，保证预售资金用于工程建设。将来如果这道箍套在了后期环节，也就是银行发放按揭贷款，必须要在现房销售时，那么就不能预售，只能现售了。

　　中国房地产职业经理人联盟副秘书长陈云峰则认为，预售应加强监管，但不能取消。“房地产市场的发展不能满足中国城市化的需求。也就是说，还有很多人要买房，如果都是现房了，是满足不了需求的。”

　　据了解，预售制度的争议已持续多年，不少专家曾提出，应取消预售制度。近期有媒体报道，住建部称预售制度或将变革。

　　市场预测

　　淡季11月或迎供应高峰拉低房价

　　上午，北京中原地产预测，只要预售资金监管政策严格执行，一定程度上必然会使部分企业出现资金压力，而降价的可能也就明显加大，从而加快现有项目的开发速度，可能使市场在短期内增加大量供应。

　　9月末，全市商品房施工面积为8727.4万平方米，其中住宅施工面积为5147.3万平方米。本月，只要其中10%的面积加快入市，就可能给市场带来500万平方米的住宅面积、超过5万套商品房住宅的供应。

　　12月1日开始执行的预售款监管制度对开发商影响巨大，不少开发商会选择加快预售证申请进度，赶在11月开盘，以躲避资金监管带来的影响。据预计，11月很可能出现超过10月15个预售项目的现象，因此传统淡季的11月或将迎来供应高峰。

　　据房地产交易管理网最新数据显示，11月1日到7日，京城共有包括金地仰山等在内的9个期房项目取得了预售许可证。据记者统计，共计供应约1100多套房源。

　　而10月最后一周，只有安宁华庭一个项目入市，仅84套房源。如此计算，新盘供应量环比涨13倍。再加上12月新政将实施，11月商品房供应势必会大增，拉低房价。