市民不知情买上开发商抵押房 提醒谨慎交易(图)

11_左岸春天小区。

　　市民买房一年半方知被抵押房

　　2006年，长沙的张成功先生（化名）在长沙左岸春天小区购买了两套住房，开发商一直没有为其办理房产证。2007年11月，张成功到房产部门办理更名手续时，突然发现自己的房子居然被开发商抵押给了银行，与他有同样遭遇的还有几十户业主。无奈之下，张成功拨打了《法制周报》维权热线0731-4839110请求维权。

　　办不了房产证

　　张成功是长沙某单位职工，2007年退休，由于自己不懂炒股和其他投资，2006年8月，张成功便准备投资房地产，用所有的积蓄购买了左岸春天的两套住房。

　　张成功告诉记者，按照购房合同的约定，开发商应该“在商品房交付使用后360日内，办理权属登记，需由出卖人提供资料报产权登记机关备案”，可是一年半时间过去了，房产证一直没有办理好。(法制周报新闻热线:0731-4802117)张成功多次去开发商咨询办证事宜，开发商给他的答复总是“正在办理之中”。

　　2007年12月，张成功去长沙房地产交易中心办理产权人更名手续，交易中心的工作人员告诉他，“房屋买卖合同没有备案”。随后，张成功在房产部门的网站查询到，自己住的房子已经被开发商抵押给了银行。

　　“房屋买卖合同没备案，很可能被开发商一房多卖”。张成功说，“要不是我去房产局更改户主名字，还不知道自己住了一年多的房子，已经被开发商抵押给了银行。”

　　无独有偶，住在长沙左岸春天小区A3栋7楼的业主刘女士也有同样遭遇。据刘女士介绍，她买房是一次性付款给开发商的，但开发商一直没有为其办理产权证，后来从一位朋友那得知，她的房子在她购买之前，就已经被开发商抵押给了长沙某银行，所以开发商没有到房产局去备案，也就办不了房产证。

　　为了确认该消息的真实性，2007年5月刘女士到长沙市房产局查询，结果让她大吃一惊：业主在长沙左岸春天小区购买的住房，凡是一次性付房款的，均被开发商抵押给了银行。

　　开发商称另有原因

　　2008年1月16日，《法制周报》记者陪同张成功，找到了左岸春天小区的开发商长沙泓信房地产开发有限公司。该公司一位工作人员告诉记者，不是公司不给业主办理备案手续，而是，根据房产部门的规定，办理房产证必须先交纳物业维修基金，按栋统一办理，由于有一部分业主没有交纳物业维修基金，所以导致其他已经交纳物业维修基金的业主的备案手续也不能办理。

　　该工作人员还表示，目前他们正在为业主办理相关的产权手续。(法制周报新闻热线:0731-4802117)随后记者电话联系到长沙泓信房地产开发有限公司的总经理赵泉清，当记者说明来意，希望其接受采访时，张泉清称自己在香港，等回来再与记者联系便挂断了电话。随后记者再次拨打，对方电话始终无法接通。

　　房产官员提醒谨慎

　　根据《物权法》的相关规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为确保权利得到保障，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

　　1月16日记者就此采访了长沙市房地产交易管理所副所长贺忠，贺忠表示，作为购房者，尤其是一次性付款的购房者，一定要及时督促登记与备案。

　　贺忠说，如果购房者不在网上及时备案，房屋产权将不能受到权属登记部门的监管。部分开发商还是可以随意更改信息，“一房多卖”、“假按揭”、抵押后销售和查封后销售等现象照样会出现。而实施网上即时备案系统后，杜绝了以往部分开发商只销售房屋不备案的情况，从而也防止了“一房二卖”、“假按揭”等现象。

　　“对购房者来说，在网上签约备案是维护自身利益的必要措施。购买房屋时必须主动在网上签约，并要妥善保管好自己的购房密码，以免让个别开发商钻了空子。”贺忠说。

　　记者了解到，从2005年12月开始，长沙市房地产管理局就开通了预售合同网上签约和预售信息网上公示系统。根据房产部门的格式合同规定，在合同签署后30天内卖方必须到产权登记机关备案。然而，在现实操作中，绝大多数房产商没按照30天的规定进行备案登记，不少购房者也对合同备案意识较为淡薄。

　　据贺忠介绍，目前长沙一次性付款客户因为未能及时进行购房合同备案，而导致开发商借机将房子进行抵押或进行“一房多卖”的案例开始呈现上升趋势。因为没有依法登记，购房者的权益得不到保证，房产管理部门也对其无可奈何，购房者也只能以买卖合同纠纷向法院起诉。

　　据悉，长沙房屋产权管理局还开通了网上、短信查询功能，购房者可以查到房屋备案与否。同时，长沙房地产管理部门正在研究增强备案透明度，以方便购房者及时了解讯息，如让购房者直接获取合同密码，查询合同真实性等。

　　律师说法

　　开发商应承担违约责任

　　湖南泰宗律师事务所律师黄红斌认为，开发商与购房者之间的关系是属于商品房买卖合同的关系，开发商作为出卖人，应该将其销售的房屋真实情况告知购房者；另外按照建设部的标准合同，一般也会约定出卖人所出让的房屋，应该是消灭了抵押权等他权利具有完全权利的房屋，出售给买受人的。因此开发商如果在其出卖的房屋上还有抵押权的，对于购房者来说，开发商已构成了违约，应该依据合同承担违约责任。

　　黄红斌建议，购房者在购房缴款之前，要去房地局等行政主管部门查询其房有关登记情况，调查清楚后再签订合同缴款。其次，购房者在签订购房合同之后，一定要督促开发商及时进行合同备案，进行预告登记程序，以防止开发商“一房二卖”和“假按揭”等现象。记者 山木 文/图