房产三年两卖难分是串通或交易 现难辨房主(图)

　　三年前，业主以35万元将房子卖给“她”。三年后，业主拿到房产证，又以40万元将房子卖给“他”———一房两卖，是恶意串通还是善意交易？

　　“她”已交付九成多房款并装修入住，“他”却已办好房屋产权过户手续———谁才是真主人？法院将如何断案？

　　记者昨日获悉，广州市白云区法院根据证据和举证责任分配规则，结合日常生活经验，推出6个不合常理之处，认为原业主和“他”之间的买卖关系存在诸多疑点，一审判决将已过户的房子恢复原状，再转户归“她”。

　　买房两年房子竟归他人

　　2005年11月9日，王女士和朱先生在朋友的见证下，签订了《房屋买卖协议书》，以34.5万元的价格买下广州白云大道元下田村云山居一套110平方米的房子。当天，王女士就将首期购房款11.5万元打入朱先生的银行账户。1个多月后，她又按期支付了18.5万元。

　　签订合同的时候，由于朱先生所卖的是公房，还没有办理产权证，于是，两人相约：“剩余的款项4.5万元，等办好过户手续后再支付。朱先生在收到有关单位办理产权证通知后，必须在1个月内办理手续，拿到房产证后立即跟王女士进行过户，不得拖延。”为了防止争议，双方特意补充协议规定，房屋价格以双方商定价为准，不随市价和银行利率变动。

　　2006年1月1日，王女士搬进新居，开始装修、入住。这笔顺利的买卖，只差最后一步就能画上句号，没想到，却发生了意外的转折。

　　2007年9月4日，朱先生领到了房产证。得知消息后，王女士不断催促他去办产权过户，却被一次次推托。王女士感到不妙，她辗转得知，朱先生竟然暗自将房子买给第三人梁先生！更让王女士吃惊的是，朱先生和第三人已经办了过户手续，从“公示”的角度看，产权在梁先生手上，自己随时面临被“扫地出门”。去年12月13日，她赶紧向广州市白云区法院提起诉讼。

　　原告坚称第三人有问题

　　“被告一房两卖，太不守信用了！”王女士很气愤，“所谓的第三人很可能是假的，是朱先生故意找来的。”她摆出“证据”证明自己的怀疑。

　　“我从2006年把房子装修好后，一直住在里面。如果第三人是‘正牌’的买家，怎么从来不到现场去看房子呢？而且，梁先生也从来没有理直气壮地要求我搬走，至今对未能交房没有任何怨言和索赔要求。”

　　王女士还想不通的是，“2007年11月同等地段二手房市场价位均在7500元/㎡，朱先生和梁先生之间却以40万元成交，平均才3635元/㎡，跟市场价足足相差1倍啊，这一点让人匪夷所思，业主怎么会愿意以如此低价卖给真正的第三人呢？”

　　另外，“我起诉的日期是去年12月13日，可朱先生是在同月26日才缴纳土地出让金，27日通知我解除合同，28日梁先生才被确权，今年1月5日领取产权证。”

　　王女士说，朱、梁两人对房款的具体给付时间的回答完全对不上，“难道他们对钱这么不在意吗？不得不让人疑心啊”。

　　为钱起争执才再次卖房

　　被告朱先生也是振振有词。

　　“我和王女士签订合同时，诉争房屋是有产权限制的，根据《广州市已购公有住房上市规定》穗府（1999）8号第五条，我们的买卖协议是无效合同。”

　　朱先生还辩称，我是于2007年11月把房子出售给梁先生，并依法办理产权转移，并不存在和梁先生的恶意串通。事实上，由于出售诉争房屋需要交纳土地出让金，补交了才能领取房产证，我和王女士就谁去交钱产生争议，后来是我自行承担了此笔费用才领到房产证，这才将房屋出售给别人。

　　第三人梁先生也觉得委屈：“我对原被告的交易并不知情，朱先生隐瞒这些跟我签订合同引起与原告之间的纠纷，与我无关啊。”

　　梁某坚持认为，自己和朱先生之间的买卖是合法有效的，而且双方亦办理了过户手续，已经合法取得房子所有权。

　　“我是善意的第三人，不应承担任何责任。”

　　根据六点常识推理判案

　　梁先生办了过户拥有房屋产权，已是板上钉钉的事实，从“登记”的法律效力上看，他就是新业主。可是，王女士已经交付了九成多的房款，并且一直居住在有争议的房子里，这官司怎么打？

　　今年7月16日，广州市白云区人民法院作出判决，认为“被告和第三人之间的买卖关系存在诸多疑点和不合常理之处，根据举证责任分配一般规则，结合日常生活经验，推定两人之间存在恶意串通”———

　　“被告已将房屋交付原告占有使用，第三人购买40万元价格不菲的房屋时，却未去查看房屋，不尽合理。”

　　“第三人称，被告告知其诉讼房屋存在租赁关系，却未在合同上约定租赁关系如何处理。另外，双方也没有对买卖合同当事人均相当重视的乙方给付房款的具体期限、一方违约如何承担违约责任等情况进行约定，有悖常理。”

　　“在原告起诉后半个月内，被告和第三人就迅速完成了递交申请材料、产权过户交易手续，而双方明确没有中介公司居间介绍，均不能举证证明具体洽谈过程。”

　　“被告与第三人的交易价格虽略高于原告的购价，但与同段市场价相比仍属偏低，兼顾到被告将房屋二售可能承担的违约责任引致的成本问题，两人对房屋交易价的议定均不能作出合理解释。”

　　“被告和第三人称是现金交易，但不能提供银行的存、取款凭证和资金来源、走向，40万元是一笔不小的款项，堆放在一起体积大，仅清点时间都要花费一定时间，还要验证有无假币的过程，双方自己完成现金交割、并将40万元现金存放家中，亦有悖常理。”

　　“被告在去年12月29号向第三人出具收条注明‘已办理过户手续’，但根据房管部门资料显示，第三人在今年1月8号才领取房产证，故收条注明事项与事实不符，而第三人却未提出异议要求更正，不合常理。”

　　最后，法院判决被告和第三人在判决生效之日起10天内，共同去办理产权变更手续，恢复原状，再与原告办理过户手续。

　　“王女士能在一审打赢官司，胜在及时觉察、及时起诉。”广东安华理达律师事务所的张静波律师提醒市民，二手市场房价波动很大，市民切莫以为签了合同就高枕无忧，购买后一定要及时督促卖方办理过户手续，同时密切关注产权变化情况，避免原业主“见财起意”、一房二卖。