青岛：房价两年飙升50% 外来地产大鳄炒热楼市

　　青岛房价一路上涨，这都是财大气粗的外来地产大鳄逼高的吗？推地王、开高价盘，青岛市区房价均价已经直奔万元大关，部分区域已经接近一线城市水平。3月24日，记者调查了解到，随着外来大鳄的到来，青岛房价两年便涨了一半，部分区域甚至达到了一线城市水平，大鳄已经成为岛城楼市的“晴雨表”。

　　数据住宅销量排行榜上外来大鳄“出风头”

　　根据权威房产网站统计数据，2009年青岛全市售出住宅86354套，比2008年增长250%。其中，万达39克拉卖出2561套，成为当之无愧的销量第一名。保利、卓越、鲁商、中海、万科等都在销量前10名中占了一席之地。本土企业开发的楼盘只有隆和水岸、福临家园、水岸绿洲、书香蔓城榜上有名，且分布在胶南、平度、城阳等。本土大开发企业不但没挤进前10名，更是在市区找不到踪影。

　　而一年前，青岛本土房产企业还处于一种遥遥领先的地位。海信、青建、海尔、泰山、西韩、百通、诚基占据2008年住宅销量前7名，外来大鳄只有宝龙、绿城、万科能跻身前10名。2009年青岛房地产市场格局变化巨大，地产大鳄疯狂进驻青岛。2008年活跃在一线的海尔、海信、青建、百通等，在2009年的住宅销量榜上销声匿迹，本地企业只占4个席位。相反，万科、保利、中海、万达等房产大鳄则在青岛楼市占据了统治地位。

　　在2009年的房产成交面积方面，万科、中海、保利、万达、卓越5家外来房企名列前5名，紧随其后的是鲁商、海尔、伟栋、鹏飞、宝龙。这些房企中，青岛当地房企仅3家。以上可以看出，无论是成交面积、成交套数，还是成交金额，去年外来房产大鳄都走在了青岛当地房企前面。

　　2009年，随着大鳄的崛起，青岛房价也跟着水涨船高。2004年青岛平均房价仅4451元/平方米，直到2007年也不过6500元/平方米，4年时间涨了不到50%。2008年，外来大鳄开始抬头。万科、绿城、中海等大鳄开发的楼盘开始发力，这一年青岛楼市均价达到了7117元/平方米。2009年，大鳄终于成了青岛楼市的主角。这一年，青岛房地产市场高唱凯歌，全年完成成交金额425.4亿元，同比增长27%，房价方面已经达到了均价9738元/平方米，两年间增长了50%。

　　房价大鳄高价开盘其他小区尾追

　　2009年，外来房产大鳄在带来高品质楼盘的同时也带动了周边房价的上涨，现在青岛部分区域房价甚至已经达到了一线城市水平。

　　2006年9月，由万科投资18亿元打造的万科魅力之城在城阳区举行奠基仪式，成为万科投资山东的“第一盘”。当时开盘价达到了5000元/平方米，2007年二期项目推出时均价达到了6700元/平方米，本月底即将开盘的三期项目均价达到惊人的8000元/平方米。目前城阳房价均价已经接近5000元/平方米。

　　2008年5月，青岛万科四季花城在即墨奠基。2008年11月2日，万科金色成品高调亮相，它是万科在青岛开发的第三个项目，也是在青岛市区的第一个项目。万科金色城品开盘以前，四方的房价均价在6000元/平方米左右。而金色城品一开盘就卖到了7500元/平方米，在随后的几个月中，更是飙升到近9000元/平方米。四方区的房价均价也已达到近7900元/平方米。绿城在2006年进驻青岛，打造210万平方米的绿城理想之城，一期高层、小高层已交付。理想之城“驾临”李沧，让老城区楼市焕发了青春。刚开始虽然起价5500元/平方米，但2009年下半年迅速火了起来，到2009年年底时均价已经到了8000元/平方米，好户型甚至过了万元大关。周围小区百通花园等也跟着“沾光”了，正朝着万元大关迈进。李沧房价也由2008年的6800元/平方米涨到了现在的近8000元/平方米。

　　对策大鳄来袭，本地房企如何应对

　　“外来大鳄的到来，并不是灾难，房地产市场本来就难以垄断。我觉得青岛当地房企应该重新定位。万科、保利等大鳄实力很雄厚，后劲十足，占领青岛楼市大部分份额也是情理之中。像海尔、海信等实力较强的企业可以做高端项目，中小企业则需要转变思想。”楼市专家修方舟说，“现在外来大鳄拿大地，开大盘，青岛当地中小企业完全可以朝小而美的方向发展。市区地价高，本地企业可以将目光着眼于郊区。毕竟郊区的土地供应量充足，价格较低，开发成本低。房地产市场也有高端、低端，要满足不同阶层的需求，像郊区的楼房也是有市场的。中小企业可以与外来大鳄错位发展。”

　　除了错位发展，修方舟还提到，青岛本土开发商也可以抱团取暖，联合发展。像现在的百通房产、城阳天一房产都是本土小企业联合以后成功的典型。

　　“现在市区拿地成本太高了，动辄就需要十几个亿。本土开发商可以联合开发，进行合作，但目前本地开发商还是不自信。因为在市区拿地成本高，想要回款不赔本，就得开发高品质的楼盘，本地开发商信息不足。在这种情况下，到郊区发展未尝不是好事情。”张百忍告诉记者，“城阳星城在这方面还算是走在了前面，比较成功，去年的房子已经都卖完了。虽然郊区楼盘利润不高，也不太好卖，但营销策略恰当，成交量上去了也不错。”

　　拿地外来大鳄疯狂创造“地王”

　　进入2007年以后，财大气粗的中海开创了外来大鳄疯狂创“地王”的先河。2007年5月30日，中海地产以楼面地价4600元/平方米、总价人民币86825万元成功竞得占地面积为5.8万平方米的银川路项目地块，高调进入市区市场。2007年9月5日，位于市北区的山东路青岛电缆厂地块(西吴家村250号)在青岛市国有土地使用权拍卖会上，经历了280个回合的较量之后，被中海地产最终以16.1826亿元的总价拿下，楼面地价达到了每平方米8330元。

　　当中海创造了山东路地王以后，周边二手房价格起价立刻上调了500元/平方米。让人意外的是，山东路附近几家正在销售的楼盘也调高了销售价格，原来，当时山东路周边楼盘大多为精装修房，原先销售价格约维持在每平方米8000元，很多房子的价格都没有中海拿地的价格高。

　　现状大鳄继续入驻青岛

　　近日，国资委召开新闻发布会，78家不以房地产为主业的央企将退出房地产业务。记者调查发现，这78家央企中只有一家刚在青岛拿了地，其他并未涉及青岛楼市。也就是说在青岛的房产大鳄并未受此政策影响，仍然主导着青岛楼市。另一方面，外来大鳄仍然继续在青岛扩张。

　　进入2010年后，绿城集团以单价1.78万元/㎡，总价40余亿元的惊天价格拍下原市南法院地块；3月13日，远洋地产一口气拿了两块地，成了双地王得主。首先以单价1.95万元/㎡、总价15.6亿元的总价再次刷新青岛地王价格，拿到工人疗养院地块。随后，远洋地产再次出手当了浮山新地王。该地块位于浮山新区同安路北、劲松七路东的地块，规划建筑面积为107831平方米，拍卖起叫价为3000元/平方米，最终以7500元/平方米价格拍出，总价超过8亿元。当日，李沧新地王也诞生了，得主是济南银座集团。该地块位于李沧区向阳路以北、枣园路以东、夏庄路以西、源头路以南，规划建筑面积为148154平方米，拍卖起叫价为3900元/平方米。最终该地块以楼面地价5900元/平方米为济南银座集团成功收入囊中。李沧区此前的地王为去年拍出的兴华路35号地块，成交单价为3280元/平方米。

　　分析大鳄是推高房价的“元凶”？

　　就房产大鳄入驻青岛的问题，记者采访了岛城楼市专家修方舟。“这些外来企业的到来对青岛楼市的好处是全方位的。像万科、龙湖、中海、保利等房企给青岛当地房企上了一堂课。这些外来房企带来了先进的管理、销售模式。如何规划、拿地、涉及户型等方面，咱们当地房企都应该好好学习一下。而对于外来房企推动青岛高房价的看法，我并不那么认为。高房价不能单单归结于外来房企的到来。”

　　城阳星城营销总监张百忍则告诉记者，外来开发商在资金等方面有明显优势，可以在市区“尽情”拿地，紧随其后的就是地王的不断出现，房价也随之升高。“这里面是相互作用的。”

　　青岛麦迪绅首席运营官江智勇认为，外来大鳄的到来确实推动了青岛高房价。大连房价一直很稳定，跟大连政府保护当地房企有关系，外来房企很难进入大连。(李晨肖凯歌) (来源：半岛网)