来源：新京报
本报讯
《北京市物业管理办法》将于下月1日起正式施行，昨天，市住建委发布了实施该办法的具体细则。针对前期物业费将由开发商掏钱的规定，细则明确：在四种情形下，开发商是可以收取前期物业费的。
卖房时
需公示物业费标准
下月1日起，申请商品房预售和现房销售的住宅项目，都由开发商承担前期物业责任。
前期物业的期限，是指从首户业主入住起，至全体业主与开发商完成物业共用部分交接为止。
市住建委相关负责人说，下月1日起，申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅项目，开发商都要在售房前确定物业服务事项和服务标准，并委托物业服务评估监理机构对服务费用进行测算，测算结果应在售楼处等销售场所公示，并写入房屋买卖合同和前期物业服务合同。这意味着，将来业主买房时，小区物业服务和物业费标准可让业主知晓。
四情形
可收前期物业费
实施细则中明确，在完成物业共用部分交接前，开发商不得向业主收取物业费。这意味着在成立业主大会，与开发商交接物业共用部分前，业主不需缴物业费。
但对故意“拖延”不成立业主大会以“逃费”的情况，细则也给以规避：如出现筹备组成立满3个月，还未召开业主大会等四种情形之一，业主就应按照前期物业服务合同的约定缴纳物业费。
收房前
业主将办“一卡通”
此外，细则中还确定，在交付房屋前，开发商应向业主发放该套房屋的“业主一卡通”。业主入住前，应与银行、建设单位签订前期物业服务费托收协议。并按房屋买卖合同和前期物业服务合同约定的费用标准，在“业主一卡通”内预存不超过12个月的物业服务费。
如发生四种业主应缴纳物业费的情形，前期物业服务合同关于业主物业费标准及费用缴纳的相关约定将即时生效，开发商可根据约定通过银行直接从“业主一卡通”中划转前期物业费。
不过，建设单位向业主收费前，应履行必要的通知义务，将收费起始时间及前期物业服务合同约定的收费标准在小区公示。
市住建委表示，在《北京市物业管理办法》实施前，如是分期开发建设的住宅项目，已有前期物业服务合同或物业服务合同的，将按照合同约定执行。
释疑
老盘新房将用老合同
本报讯
昨天公布的细则，在下月1日《北京物业管理办法》实施前，如果是分期开发建设的住宅项目，仍按原前期物业服务合同约定执行。
目前，北京的各个小区，前期物业都还是要收费的。而《北京市物业管理办法》新规中，开发商负责前期物业不得收费。一位参与制定实施细则的专家说，有一些楼盘，是下月1日前取得了预售许可，已经在卖房了，但该楼盘的房子并未卖完。但如果是这个楼盘划定为一个物业管理区域，即便是下月1日后买房的业主，因同处于一个物业管理区域，因此只能执行原先的前期物业合同，与之前买房的业主一样，是需要按照合同缴纳物业费的。
市住建委也表示，这一规定是为了避免同一物业管理区域内，因为分期开发的原因而导致物业服务事项、服务标准、收费标准不一致的情形。
专家：
新规将促进业主大会成立
参与该细则制定的海淀和谐社区发展中心理事长蔡若焱认为，此次公布的新规，将能从业主和开发商两个层面上，共同促进业主大会的成立。制定业主需缴纳物业费的几种情形，是基于开发商承担前期物业责任来考虑的，最初制定时，还不止设定4种情形。
在物管办法中，对于促进和规范业主大会的成立，提出了很多切实措施。如业主大会再成立不了，就说明是业主懈怠，这就不能成为开发商继续承担前期物业服务的理由。换句话说，就是开发商可以免责了，可以收费了。
业主：
还应考虑更多细节
百子湾家园业委会主任陈凤山认为，北京的新规在全国已经很先进了，但对于业主大会不能成立的原因，还应考虑更多细节。
他说，“比如在我们小区，成立业主大会时，前期物业公司一直不提供业主清册，我们没有业主名单和联系方式，这使成立业主大会难度加大了。应明确这些原因，如成立不了业主大会，还需不需要缴物业费。”
对于“业主一卡通”这种方式，陈凤山表示，他赞成物业费从银行划账的方式，这样能避免业主不主动缴费，或无理由欠费的情况。
开发商：
愿意尽快撤出前期物业
北京金隅嘉业房地产公司副总王新光认为，对于开发商来说，也愿意尽快从前期物业中撤出。他表示，前期物业由开发商掏钱，如果时间不长的话，开发商还可以承受，如业主大会一直拖着不成立，开发商也拖不起。
细则中规定的4条需收费的情形，可起到规范业主行为的作用，加快业主大会的成立速度。而从开发商这个层面上，则会积极配合交接查验，尽快将物业管理的责任移交出去。
解读
关于前期物业费
四种情形为防业主“逃责”
新京报：对于第一种需缴纳前期物业费的情形，一旦因业主不愿成立筹备组，开发商又找不到5%的业主代表的情况，怎么办？
市住建委物业处处长于良：如果没有成立筹备组，就不存在这种需要缴纳前期物业费的情形。但这一点其实无需担心，开发商可以找到业主代表申请启动，完全没有问题。而且大部分业主还是热心于小区公共事务，愿意尽快成立业主大会的。
新京报：第二种需缴费的情形称，首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式。这是什么意思？
于良：意思就是首次业主大会对物业管理方式没有一个明确决定。既没有解聘前期物业，也没有确定后期物业怎么弄。
总之，设置这4种情形，是为防止业主怠于行使权利，在符合相应条件的前提下，以不召开业主大会、故意不确定物业管理方式、拒绝配合开发商查验交接共用部位等方式，逃避物业管理的责任和义务。促使业主积极成立业主大会，及时与开发商完成共用部位查验交接，完成权利和责任的转移过渡。
关于“业主一卡通”
预存物业费用于后期物业
新京报：“业主一卡通”是否就是此前报道过的业主共同决策平台中的“业主卡”？
于良：是的。北京将实行房屋管理“业主一卡通”制度，每套房屋对应一张“业主一卡通”。“业主一卡通”不但具备银行端的金融功能，而且将来在北京市业主决定共同事项公共决策平台启用后，根据卡上的账户和密码，业主可在平台上对小区共同事务进行投票决策。而且将来住宅专项维修资金的查询卡也将升级，融入到“业主一卡通”中，维修资金的钱也存在这张卡上。
新京报：业主预存在卡上不超过12个月的前期物业服务费怎么用？
于良：如果交接顺利完成，这些预存的钱不能动。将来业主大会选聘物业企业，进行小区后期物业管理时，可用这笔钱来缴纳后期物业费。不超过12月这个期限，是考虑了实际情况。现在大部分小区，在入住前，都是先缴纳一年物业费。
此外，将来如果业主大会登记获得法人资格后，业主们的物业费可通过这张卡交到业主大会那里，然后再由业主大会向物业企业支付物业费。
新京报：开发商会不会从卡上随意扣钱，如何约束？
于良：开发商是不能随意将业主卡里预存的钱划转出的。业主入住前，业主、银行、开发商签订有前期物业服务费的托收协议，银行只能在看到相关证明材料，确定出现了上面那4种开发商可收取前期物业费的情况，才能允许开发商从卡中划转钱。同样，由于有了托收协议，业主不能随意将钱划转出。
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