两会会客厅：北京五环左右房价一万比较合理？

访谈现场

北京市政协委员洪亚敏

中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰

　　“北京两会，邀您来说”栏目组今天下午13:00邀请北京市政协委员洪亚敏、中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰及本报读者，齐聚“京华时报·搜狐新闻北京两会会客厅”，就“北京房价多少钱一平米是开发商的底线？”进行深入探讨，下面是访谈实录。

　　主持人：大家好，由京华时报和搜狐网联合启动的北京两会会客厅正式开始了。今天我们请到的嘉宾是北京市政协委员、首都经贸大学不动产研究所所长教授洪亚敏，中国房地产经济人联盟秘书长陈云峰，今天我们的话题是“北京房价多少钱一平米是开发商的底线”。

　　过去这一年北京的房价起起落落，很受关注。我们今天请到的两位嘉宾，一位是学者型的嘉宾，一位是房地产领域业内的人士。对于这些问题他们有很多话要说。我们先请洪亚敏委员先谈一谈对北京的房价怎么看。北京的房价现在到了一个什么样的阶段了？

　　洪亚敏：各位网友大家好。主持人给我的这个话题确实是一个很难回答的问题。我只是从总体上来谈一下。就北京的房价来看，从06年开始，到08年的上半年，有一个非常快速的上涨。这个上涨我们所有的市民都是感同身受，价格涨得很高。到现在为止，房价过高，大家难以承受，这已经成为了媒体和百姓普遍的声音。作为一个总的评判来讲，我能给出的回答就是，目前来讲，房价相对于百姓的支付能力来讲，是高的。而且根据这两年，房价的涨速，也是过快的，适度的价格回调是应当的。就要求整个市场要从前一段的过快、价格过高的增长，相对的回归理性。这样的话，才能在一个比较合理的程度上形成一个供给和需求的均衡。才能使我们的消费更加健康，也更有利于房地产市场的发展。

　　主持人：刚才洪教授也说了几个观点，觉得我们现在的房价应该适度的做一些回调，回归理性。陈秘书长也应该有自己的一些想法。您也是房地产开发商的代表，对这个问题，我们今天的话题是“北京房价多少钱一平米是开发商的底线”，您肯定有很多话要说。

    陈云峰：北京五环左右房价一万比较真实合理

　　陈云峰：各位网友大家好，说起房价确实是关系到国计民生的重要话题。这几年的反应也比较强烈。北京的房价相对于大家的收入确实是有脱节的。我也认可08年和07年在房地产行业的价格中，实际是存在着一些泡沫的。这一点，不是说开发商就愿意高房价，开发商对这一点也是大部分都比较清楚。我们处在销售的第一线，我也比较熟悉业主的声音。说北京房价多少钱合适是一个比较笼统的概念。北京南穷北富，北五环的区域，明天第一城，天通苑这些区域，都是在五环外了，二手房的价格还是在一万块钱左右。这是一个真实的价格。二手房不是一手房，一手放是开发商根据供求情况定出来的。但是二手房卖得价格不合适就没有人买。我们认为它还是一个靠得住的价格。这个价格到了北五环以外还是这个价格，但是到了南边就低一些。北京的东南西北分布得不是很均匀，听起来好象是开发商愿意卖高房价，老百姓愿意越便宜越好。实际这当中是有一个标准的。

　　比如说立水桥区域，就是我们所在的北五环外的区域。从政府的招牌挂网站上可以查到，它现在土地的价格每平米拿到是四千元。开发商从政府手里买地是四千一平米买过来的。他把建安成本，钢筋、混凝土、装上电梯、通上水电气暖，又有两千块钱的直接成本。还有一个成本，在我们明天第一城里面，有一所幼儿园，这个幼儿园三千平米，这是开发商在拿地前就和政府签了协议，你必须无条件的建设完成，要无条件的还给教委，教委招投标安排招生用的。这实际要计入开发商的成本。咱们国家规定，每一个开发商项目必须要按照你的建筑面积建一定的人防，人防是打仗的时候老百姓要躲到这里面了，这一块是不能销售的，这一块是五万多平米。还有出库，地下车库也是一个热点，每一个车位的成本是六七万块钱的样子。并不是开发商建了就可以销售。在北五环外的区域，很多人买得起车，买不起车位。这要很长时间才能销售出去。它有一些间接的成本，也要背上。另外，房地产方面非常重的税，他还要给大家发工资，管理费用。市政的通水通电的费用，每平米要有五六百块钱。它直接的成本四千加两千加五百，在六千五百块钱。再加上的钱就是开发商的利润了，他不可能不挣钱就干，投入了很多亿。每平米加五百到一千，到七千五到八千。所以，我只想用这个区域的成本构成来做例子，来说北京的房价。天通苑前面有一个龙德紫金的项目，他的价格是每平米九千多，我认为这是相对比较合理的。并不是说有20%的利润，开发商就挣了20%，并不是这样的。还有他从拿地到卖房子中间这三四年的时间。天通苑大立水桥区域的房价，只要不高于一万，就是比较合理的价格。这是我用实际的例子来说明。老百姓觉得确实承受不起了。我们分析刚才的，政府要拿走一部分土地出让金。这次两会上政府也有领导表态，政府应该降低土地出让金。有一大块是政府拿走了，然后是支付给施工队的，然后要交管理费，然后才是自己的利润。在北京一万元左右的房价，在五环左右是比较合理的。到了四环，一万三四就是比较合理的。到了三环，我觉得在一万七八就是比较合理的。所以，我也不怕网友们骂我。我讲的都是我在房地产行业干了这么多年一些比较实际的数据。你想让房价再回到04、05年，是不太可能的。现在房价也在微微的下调，老百姓欢迎，政府欢迎，我们开发商也欢迎。这一点并没有特别的矛盾。

　　主持人：你刚才说的合理的价位，现在实际的情况是这样的吗？

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