两会会客厅：北京五环左右房价一万比较合理？

　　机构炒作导致房价虚高 老百姓买不到适价房

　　陈云峰：实际的也差不多，在五环内，只要是卖到一万三左右，马上就被抢光。四环左右，只要有的楼盘敢把价格降到一万三，普通老百姓去是买不到的。大家买股票总是想抄底，但是真正的底和普通的股民是没有关系的，都是机构拿走了。北京卖的房子，我们的项目卖的70%是外地人。

　　网友：你指的是普通老百姓是指本市人？

　　陈云峰：对。因为外地有钱的人很有兴趣进北京进北京是他们一生的梦想。但是他们进北京的那些人都是做买卖比较成功的人，他表现了极大的买房子的热情。工薪的老百姓和外地已经富起来的人竞争，确实不主动。

　　主持人：这也可能会形成北京房价的一部分虚高的情况。洪主任听了陈秘书长对房价的估计，您是什么样的态度？

　　洪亚敏：现在从政府到居民都在讲地价太高导致了房价高。希望政府拿了这么高的地价，是不是要把地价降下来。在以前协议出让地的时候给的是一个毛地。开发商拿地之后，涉及到一系列的问题，并不是拿过来的每一寸土地他都可以用。比如说市政用地、道路、绿化、相关设施，包括幼儿园、小区、街道办事处的用房、医疗用房，包括变电站、锅炉房、诸如此类的，这些东西都要在这个小区里面一并的配套。这些费用是在开发总成本里面要承担的。现在我们把他通过招牌挂之后，给了一个相对的降低。这些费用都要放在地价盘里面。

　　真正的地价的构成，比如说我们这个地方四千块钱，政府出让金是一块，所有的配套，一部分进，一部分不进。还有一大部分征地拆迁补偿款。这几年我们参与了政府相关的工作，对这些年地价的构成和涨幅我是比较清楚的。这里面，城市居民的拆迁补偿款这些年涨得非常快，对于农民征地补偿涨的也是非常快的。刚才陈秘书长讲的四千块钱里面，我们这个地方如果按照征地来讲，政府的出让金占的额度是很低的。大部分都是征地拆迁补偿，包括其他的资源费等等都计算在这个里面。我们不能笼统的讲地价高。开发商从政府手里以招牌挂的方式拿地，成本很高。但是我们要知道这一块地价款分给了谁。从城市居民来讲，在我们这样一个市场的改善型需求的情况下，大家都希望你把我的房子拆了以后，我能够拿这个钱买一套房子，希望这个房子比原来的好，也希望能够增户、改善、增加面积。导致了拆迁补偿的价格非常快速的涨幅。它的涨幅不亚于房价的涨幅。对于农村的拆迁补偿款也是一直在涨。

　　从2006年底到2007年初开始，到现在北京市的城八区的拆迁补偿涨得最厉害的，不是翻一番，翻两番，甚至还要多。现在房地产房价的涨幅回落，甚至在今年上半年有一个绝对的下降，但是征地拆迁补偿，拿地的成本还在往上长。就老百姓来讲，前年还是这个价，去年比前年涨，今年大家期望还能够接着再涨，形成了两条曲线，拿地的成本大家希望在接着往上升，市场的房价在往下降，导致了建房的成本更高了。这个问题是非常值得关注的。怎么样让开发商合理的定价、合理的消费，另一方面，怎么能够把拿地的成本也适当的降下来。政府把出让金的钱让了，也解决不了大问题，因为它在这里面占的比例真的是很小。

　　主持人：现在在这方面有没有建议或者是想法？

　　洪亚敏：我在去年上半年的时候，因为我们现在的房地产开发是要走一级开发的，一级开发最短一年半，长的要到三年。在去年我们在有关地的审批过程中，我曾经提到过这个问题，你觉得上半年市场还比较好，他们觉得周边的房价能够承受这样的开发成本，我说不知道三年之后有什么样子。确实出现了问题。要想把房价降下来，我们需要在方方面面努力，开发商精打细算，控制成本，拿一个合理的利润。政府降低土地出让金，这也是应该的。但是它不能使房价有质的降低，要想有质的降低还要再想办法。

　　陈云峰：刚才咱们提到了拆迁成本还是在惯性上涨。房价从08年下半年已经在下调了。08年北京的房价下降了30%左右。包括在09年上半年，行业内认为还有继续下滑的可能性。连保障型住房用地都没有办法拿了，因为他已经不赚钱了。我想提一个建议，现在的开发商都是资金比较紧张，他为什么不去拿保障性住房的地呢？因为这是限价的，他的利润被完全的约束住了。他可以完全买一个商品房争取更多的利润，他的资金要统筹使用。所以我觉得在一级开发的过程中，政府应该牵头让银行介入。哪个开发商拿保障型住房的用地，能有信贷的支持，就有很多的开发商会积极的拿地。就不会再出现保障性住房用地流拍的情况。我也认可一个观点，将来的房子一定是两条轨迹，第一个轨迹就是保障性住房，确实能够保证咱们中低收入的普通老百姓能够买到自己的房子。另外一点，商品房，商品房是相对比较放开了，就是给一些有钱的人，包括家庭收入比较高的，他要改善，他想住大房子，他想住好一点的、品质高一点的房子，一手抓好，另外一手搞活。商品房和保障性住房两个标准才能保证社会矛盾不激化，又能满足另外一些人的需求。这样的话各得其所。