在一些小区里，一些业主买房后又将住宅改成酒店、办公室、发廊、餐馆，人来人往，噪声不断还带来污染，邻居不胜其烦。最高法近日出台了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，将于10月1日实施，其中首次明确“住改商”申请须获得本栋建筑物内所有业主一致同意。同时两个司法解释还涉及了多项物业纠纷热点。记者昨日对此调查采访了本市部分社区、业主、物业公司以及政府管理部门，并请律师对相关条文进行了解读。

　　解释一：车位须按比例配置给业主

　　郑州现状：车位紧张停车难普遍存在

　　司法解释

　　建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

　　本地情况

　　车位紧张和停车难引起的物业纠纷在郑州各小区普遍存在。昨日记者采访了阳光四季园小区、祈福小区等，这里都存在停车难问题。

　　阳光四季园的张先生反映，为了能够在小区里找到停车位，他不得已把晚上的应酬推掉。“晚上不到8点，小区里就没有停车位了，不得已有时只得停在小区外面，或停放到小区里非停车位置，很不安全。”张先生说，此外，由于小区保安对外来车辆管理不严，不少非业主车辆停在小区内，更加剧了停车难。

　　祈福小区的业主王先生则反映，由于小区内的车位和业主的车辆不成比例，很多业主没有停车位，“大家只得轮流停车”。采访中发现，郑州住宅小区车位紧张是很普遍的问题，物业收取停车费也成了业主和物业公司矛盾的焦点。据悉，由于有些开发商将小区内的部分车位出售，造成私家车位和公共车位之间也存在着很多矛盾，这些小区多是在繁华地段的高档小区。

　　律师解读

　　河南天坤律师事务所王治国律师认为，解释出台非常及时，郑州这方面的纠纷非常多。他表示，建设单位在将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分时，首先要考虑业主的需要，建设单位按照配置比例将车位处分给业主的，也要以首先满足业主的需要为前提，也就是说车位问题应当按配置比例分配。

　　解释二：“住改商”须全楼业主100%同意

　　郑州现状：“住改商”泛滥业主很无奈

　　司法解释

　　业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

　　本地情况

　　“我们入住的时间不长，这里不少住户都将房子租给一些公司。”在中原路美丽源小区，常大爷指着小区楼上被改做商用的楼层告诉记者，“跳肚皮舞”、“美容美体”等公司在这里开张营业，“我们小区本来就临街，自从这些公司开业后，出入的人员就更复杂了”。

　　“住改商”的情况在郑州不少，尤其是位于繁华地段小区更突出。家住陇海路陇海星级花园的刘女士说，小区内的公司很多，占据了电梯、停车位等公共资源，“业主反映了多次，都没有得到解决。”采访中，不少业主表示，虽然说改成商用要征求相关业主意见，但有的业主提前和物业公司串通在一块，征求那些关系不错的业主同意，最后变成了都同意，而实际上很多业主都有意见。

　　律师解读

　　“所谓有利害关系的业主，是指改为经营性用房对其生活起居以及其他方面会或者即将造成影响的业主。”王治国认为只要本栋楼内有一户有“利害关系”的同楼业主不同意更改住宅的用途，就不能改作商用。一栋楼业主人数一般达数百户之多，要取得本栋楼业主的完全同意并非易事，这说明解释对“住改商”采取了更趋严格的限制，意在保护小区业主对于原规划的信赖利益，强化了有“利害关系业主”在“住改商”中的决定权，将“住改商”的可能性降到了较低程度。

　　解释三　不需要有关服务也要交物管费

　　郑州现状　买房未住业主不想交物管费

　　司法解释

　　物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

　　本地情况

　　记者在很多小区看到，有的业主的房子没有装修，一直闲置没有入住。“我们催要物业费，把单子贴在业主能够看到的地方，但是他们撕下来就给扔了，给业主打电话，他们说还没有入住，没有占据小区的资源，没有享受物业给提供的服务，拒绝交物业管理费。”郑州某物业公司的负责人张先生谈到此事无奈地说。

　　郑州大多数小区都存在有闲置房情况，有的新建小区闲置房的比例超过20%。

　　律师解读

　　王治国表示，物业服务公司只要按照双方合同约定以及相关法律法规规定，已经完全履行了自己的相关义务，那么，业主不能以未享受某种待遇或者根本就不需要某种待遇，而强加给物业公司不合理的义务。如果部分业主以此为由诉至法院，法院也不会支持。

　　 解释四：物业不签聘约无权收费

　　郑州现状：两家物业公司同时上岗

　　司法解释

　　物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，人民法院应予支持。

　　本地情况

　　2005年8月，金水区明鸿新城小区上演了“一区两岗”现象，这一事件在很长时间内成为人们指责物业管理弊病的“代名词”。可在今年4月，二七区金祥花园又出现了类似的事情，在这个有1000多户居民的小区内，有两家物业公司同时上岗。

　　专家解读

　　“明鸿新城小区曾经出现非常不规范的新旧物业交接情况。”市人大代表、六合物业总经理李刚告诉记者，新司法解释出台后，对新旧物业交接是一种规范，要求物业遵照相关合同规定来给居民提供服务。

　　“如果新签约的物业公司合法有效，那么老物业公司就应予以解聘，退出小区。”二七区房管物业管理指导中心工作人员董默然告诉记者，因为金祥花园新签约的新物业公司并不符合法律规定和相关程序，因此没有权力接管小区和收取相关费用。

　　董默然称，如果新司法解释实施后，对于赖在小区不走的物业公司是一种规范。就是说，如果物业公司拒不撤出时，业主有权不交物业费，法院也不会支持物业公司讨要物业费，物业公司等于白干，没有经济利益，物业公司会主动撤出。

　　解释五：没产权证也是业主

　　郑州现状：还未出现没房产证不能行使业主权利情况

　　司法解释

　　基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法中规定的业主。

　　本地情况

　　现实中有通过遗嘱继承、赠送等合法途径取得房屋，并且已搬进去入住，但还没有进行房屋所有权登记的情况。这部分人算不算业主呢？

　　业内解读

　　“作为相关法律规定，房屋产权证上的房主为业主，就将一些还没有拿到房产证的业主给除去了。”李刚告诉记者，根据司法解释，对于一些已经买了房子但未取得房产证的人也应属于业主。

　　据了解，目前郑州还没有出现业主身份尚未确定，但实际已拥有房屋产权的人因为无法行使表决权而影响小区管理的情况发生。对于一些产权证上是夫妻单方的情况，只要经产权人声明，夫妻双方也就有权行使相应的表决权，《郑州市物业管理条例》也明文规定，已领取房产证的，房产证上记载的房屋所有权人为业主，新建商品房已交付使用但未进行房屋权属登记的，经房地产管理部门登记备案的商品房买卖合同记载的买受人，在物业管理活动中也视为业主。

　　连线市房管局

　　该司法解释更具操作性

　　郑州物业公司信息将上网

　　据了解，目前郑州市现有房屋面积已超过1.2亿平方米，每年新建房屋也在几百万平方米以上。根据市房管局的统计，截至2008年底，全市共有物业服务企业665家，管理各类物业面积5850万平方米，累计备案业主委员会187个，今年该局计划让全市住宅小区的物业管理覆盖率达到90%以上，同时新成立业主委员会50个。

　　市房管局副局长李全云昨日告诉记者，目前市房管局接到的物业方面的投诉，主要包括业主委员会人员产生程序、业主大会召开、维修基金使用等方面，这其中不少问题都属于开发商的遗留问题，随后的物业公司背了“黑锅”。在继国务院2007年8月份重新修改了《物业管理条例》后，《郑州市物业管理条例》也于2008年3月1日起实施，目前郑州市这方面的物业投诉降低了很多。

　　李全云说，最高人民法院此次出台的两个司法解释，对《物权法》以及物业条例实施中遇到的具体问题给出了详细的解释，操作性很强，有利于今后进一步维护业主以及物业公司的合法权益。今年郑州市将继续整顿物业管理市场秩序，加强业主大会建设，完善企业诚信自律机制，提高物业公司服务水平。李全云表示，郑州市将建立物业企业资质信息和企业诚信档案网上查询系统，方便业主查询，同时接受社会各方面的监督。

　　调查问卷

　　“住改商”现象已成为社会各界普遍关注的热点，到底是应该放开“住改商”，还是进一步抬高门槛？政府和民间存在各种意见。而这次司法解释终于给了“住改商”一个明确的说法。该解释对“住改商”采取了更趋严格的限制，也就是说以后“在家创业”的可能性大大降低。

　　此外，两个司法解释还涉及了多项物业纠纷热点，如规定了车位按比例配置给业主，物管公司被炒后无权再收费等，这些都进一步明确了物业退出机制，必将减少物业交接时频繁发生的纠纷。